По данным Ведомости — недвижимость, московский рынок недвижимости демонстрирует рекордный разрыв между доходностью жилых и коммерческих объектов. Если однокомнатная квартира сейчас окупается за счёт аренды в среднем 24,4 года, то вложения в офис, склад или магазин возвращаются за 8,3–8,7 года — разница почти в три раза. Это максимальное расхождение с 2019 года, и оно всё сильнее меняет предпочтения инвесторов.
Выдача ипотеки
Сейчас: 2,94 трлн ₽ (-0.27 трлн ₽)
Источник: ДОМ.РФ — объём выдачи ипотеки
Трёхкратный разрыв в сроках окупаемости
Свежие подсчёты показывают, что покупка жилья для последующей сдачи в аренду перестала быть быстрым способом вернуть вложенные средства. Средний срок возврата инвестиций в однокомнатную квартиру в Москве достиг 24,4 года. В то же время коммерческая недвижимость позволяет полностью окупить затраты за 8,3–8,7 года. Таким образом, владелец жилого объекта ждёт возврата капитала втрое дольше, чем собственник офиса или торгового помещения.
Эксперты отмечают, что подобной разницы не наблюдалось с 2019 года. Тогда однокомнатная квартира окупалась за 19,6 года, а коммерческое помещение — за 8,7–10,5 года. Иными словами, за семь лет разрыв увеличился почти на пять лет в пользу нежилого сектора.
Рассчитайте платёж и переплату по вашим параметрам
Открыть калькулятор →Как изменилась доходность жилья с 2019 года
Ключевая причина затянувшейся окупаемости — планомерное снижение валовой доходности аренды. Если в 2019 году однушка приносила в среднем 5,1% годовых от своей стоимости, то по итогам первого полугодия текущего года показатель опустился до 4,1%. Наиболее резкий спад пришёлся на период с конца 2025 по первую половину 2026 года. Это значит, что арендные ставки росли значительно медленнее цен на квартиры, «съедая» инвестиционную привлекательность жилого сегмента.
Сравните ставки и условия ведущих банков
Все банки →Доходность коммерческой недвижимости — ставки идут вверх
Противоположная картина сложилась в секторе складов, офисов и уличного ритейла. Если в 2019 году ставки капитализации по коммерческим объектам держались в диапазоне 9,5–11,5% годовых, то в первом полугодии 2026 года они заметно выросли. Офисные помещения теперь приносят 11–12,5%, стрит-ритейл — 11,5–13,5%, а складская недвижимость — 11,25–13%. Такой рост отражает реальную годовую доходность и делает коммерческий сектор более привлекательным для инвесторов, нацеленных на регулярный денежный поток.