Вторичка: 30% лотов с рисками и устаревшая ячейка

Как сообщает РБК Недвижимость, на вторичном рынке жилья покупатель нередко сталкивается с юридическими ловушками, которые невозможно увидеть при обычном осмотре квартиры. Оценки участников рынка показывают: 30% выставленных объектов вообще не должны продаваться, ещё 30% требуют тщательной проверки документов. Разбираемся, какие риски актуальны для обеих сторон сделки и почему банковская ячейка уходит в прошлое.

Где скрыты риски покупателя

Квартиры на вторичном рынке привлекают ценой, локацией и возможностью сразу въехать. Однако за привлекательным объявлением могут стоять обременения, споры о наследстве или права третьих лиц. По оценкам риелторов, примерно 30% таких объектов не должны продаваться вовсе: у них есть серьёзные скрытые ограничения или нерешённые наследственные конфликты. Ещё 30% лотов требуют дополнительной проверки всех правоустанавливающих документов.

Ситуацию усложняет закрытость персональных данных в выписках из ЕГРН для третьих лиц. Покупатель физически не может самостоятельно убедиться, кто сейчас владеет недвижимостью, и тем более проследить историю предыдущих собственников. Этой правовой брешью активно пользуются мошенники.

Показательный пример: действующее законодательство защищает скорее продавца, а не покупателя. Если собственник уже получил оплату, но не подписывает акт приёма-передачи и не освобождает квартиру, принудить его к выезду крайне трудно. Покупатель остаётся без денег и без жилья, а судебные разбирательства могут затянуться.

Продавец тоже в зоне риска

Принято считать, что уязвим только покупатель, но продавец боится другого сценария: переход права собственности уже зарегистрирован, а деньги так и не поступили. Поэтому раньше активно использовали банковскую ячейку. Схема выглядела так: покупатель закладывал наличные в сейф, а продавец получал доступ после предъявления выписки ЕГРН, где новым владельцем указан покупатель.

Сегодня такой механизм называют рудиментом рынка недвижимости. По данным риелторов, когда-то около 90% расчётов проходило именно через банковские ячейки. Сейчас специалисты применяют этот инструмент крайне редко. Причина в том, что при расчёте наличными через сейф теряется один из ключевых признаков добросовестности — отсутствие наличных денег в сделке.

Банковская ячейка или аккредитив: что изменилось

Аккредитив считается более современной альтернативой банковской ячейке. При такой схеме деньги находятся на специальном счёте и переводятся продавцу только после выполнения условий, например после регистрации права собственности на покупателя. Это убирает из сделки наличный оборот и снижает риски обеих сторон.

Старый формат с банковской ячейкой не исчез полностью, но практикующие риелторы отмечают: он перестал быть основным именно потому, что не отвечает требованию безналичных и прозрачных расчётов. Для заёмщика это особенно важно: ипотечный кредит изначально предполагает перечисление средств банком, и совмещать его с наличной ячейкой нелогично.