Российский ипотечный рынок переживает любопытный парадокс. Пока ключевая ставка держится на высоком уровне, тысячи заёмщиков, оформивших кредиты в конце 2024 – начале 2025 года, ускоренно гасят их досрочно. Для многих такая ипотека изначально служила «мостиком» до лучших времён. Свежие цифры показывают, насколько осознанно действовали люди в период турбулентности.

Ипотека-«мостик»: временное решение

Идея оформить кредит под заградительные проценты, чтобы позже быстро от него избавиться, выглядит смело. Однако именно такой подход массово применялся в 2024–2025 годах. Эксперт рынка недвижимости Валерий Тумин (Fam Properties) отметил: многие заёмщики рассматривали ипотеку как краткосрочный инструмент, чтобы не упустить подходящий объект, и сразу закладывали сценарий досрочного выхода.

Статистика ВТБ это подтверждает. Каждый пятый клиент с рыночной ипотекой 2025 года полностью закрыл кредит, а более половины регулярно вносят частичные досрочные платежи. Люди целенаправленно направляют свободные деньги на сокращение срока и переплаты, не дожидаясь снижения ставок.

Продажа вместо просрочки: тренд IV квартала

Не все смогли справиться с нагрузкой только сбережениями. Часть заёмщиков выбрала выход через продажу залоговой квартиры. По имеющимся данным, в четвёртом квартале 2024 года объём таких сделок составил 425 миллионов рублей — это вдвое больше, чем за аналогичный период годом ранее.

Рост не говорит о критическом положении рынка, но косвенно указывает на то, что некоторые семьи столкнулись с финансовыми трудностями. Валерий Тумин пояснил: самостоятельная реализация жилья фактически снимает потенциально проблемный актив с баланса банка. Это гораздо менее болезненный сценарий, чем принудительное взыскание. Заёмщик сохраняет контроль над сделкой, а кредитор избегает процедур с дисконтом и судебными издержками.

Просрочка растёт, но остаётся низкой

Естественным индикатором здоровья ипотечного портфеля служит доля «плохих» кредитов. По информации Банка России, к середине 2025 года показатель просроченной задолженности сроком более 90 дней увеличился с 0,5% до 1%. Рост вдвое настораживает, однако абсолютное значение остаётся скромным — рынок далёк от критических отметок.

Дисциплина большинства заёмщиков выражается в колоссальных объёмах досрочного погашения. Общая сумма досрочно закрытых ипотечных кредитов в 2025 году достигла 1,16 триллиона рублей. Этот шлейф платежей наглядно демонстрирует, что люди предпочитают скорее сокращать долг, чем уходить в просрочку.

Ипотека жива: выдачи января 2026

Несмотря на непростые условия, рынок не встал. В январе 2026 года банки выдали ипотечных кредитов на 430 миллиардов рублей. Это говорит о том, что спрос сохраняется, и покупатели продолжают выходить на сделку даже при дорогих деньгах. А значит, говорить о затухании рынка преждевременно — активность смещается в сторону более обдуманных и быстрых стратегий выхода из кредита.

Что это значит для заёмщика

Текущая картина даёт несколько практических ориентиров:

Во-первых, досрочное погашение — работающий инструмент. Даже небольшие частичные взносы заметно снижают итоговую переплату. Если у вас появились свободные средства, направить их на уменьшение основного долга почти всегда выгоднее, чем держать на депозите, особенно после уплаты налогов.

Во-вторых, продажа квартиры не должна восприниматься как крайняя мера. Если кредитная нагрузка стала неподъёмной, лучше организовать сделку самостоятельно. Так вы с большей вероятностью закроете долг по рыночной цене и убережёте кредитную историю.

В-третьих, при планировании покупки на пике ставок закладывайте запас прочности. Стратегия «перекантоваться полгода-год и рефинансироваться» работает, только если доходы стабильны, а стоимость жилья не пойдёт вниз. Рынок остаётся непредсказуемым, поэтому универсального рецепта нет — лишь холодный расчёт и трезвая оценка семейного бюджета.

Вывод: волна досрочных погашений наглядно показала, что заёмщики стали прагматичнее. Они активно используют любые возможности снизить долговое бремя, будь то накопления или продажа квартиры. При этом уровень просрочки остаётся управляемым, а выдачи новых кредитов не схлопнулись до нуля. Для тех, кто только присматривается к ипотеке, это сигнал: жёсткие условия требуют ещё более жёсткой личной финансовой дисциплины.