Ценовой разрыв в новостройках Москвы сократился до 776 раз: дешёвое жильё резко подорожало

По информации РБК Недвижимость, к концу весны 2026 года ценовой разрыв между самым доступным и самым дорогим предложением на первичном рынке старой Москвы зафиксирован на отметке 776 раз. Годом ранее этот показатель составлял 985-кратную разницу, однако сжатие разрыва произошло не из-за удешевления элитного жилья, а из-за стремительного роста нижней ценовой планки — с 6,9 млн до 10,7 млн рублей.

Как изменился разрыв цен за год

По данным аналитиков CORE.XP, в мае 2025 года самая дешёвая квартира в границах старой Москвы оценивалась в 6,9 млн рублей. Это была студия площадью 16,3 кв. м в проекте комфорт-класса недалеко от метро «Бульвар Рокоссовского». Противоположный полюс занимал пентхаус в премиальном клубном доме в Хамовниках с ценником 6,8 млрд рублей. Соотношение этих двух цифр и давало 985-кратный разрыв.

Спустя год картина изменилась. Минимальный порог входа на рынок новостроек поднялся до 10,7 млн рублей — столько сегодня просят за студию 20 кв. м в жилом комплексе в районе Царицыно. А самым дорогим лотом остаётся тот же пентхаус в Хамовниках, только теперь он продаётся уже за 8,3 млрд рублей. Таким образом, нынешний разрыв составляет 776 раз. Нижняя граница подтянулась к верхней, но пропасть между массовым и уникальным предложением по-прежнему гигантская.

Что стоит за цифрами: крайние точки рынка

Примеры с двух полюсов наглядно показывают, насколько сегментирован столичный рынок. Бюджетная студия в Царицыно площадью 20 кв. м — это минимально возможный по цене лот, который хоть и подорожал за год более чем на 55%, всё ещё остаётся входным билетом для покупателя с ограниченным бюджетом. На другом конце — эксклюзивный пентхаус в Хамовниках за 8,3 млрд рублей, представляющий собой штучный продукт для узкого круга состоятельных клиентов. Именно одновременное присутствие в экспозиции таких разных по масштабу объектов и порождает многократную ценовую вилку, которая хоть и сжалась, но осталась выразительной иллюстрацией поляризации спроса и предложения.

Предложение сокращается, метраж растёт

Помимо динамики крайних цен, аналитики зафиксировали ещё два важных сдвига. Объём предложения новостроек в старых границах Москвы за последние два года уменьшился на 16%, опустившись до 30,1 тыс. объектов. Одновременно средняя площадь экспонируемого лота выросла с 57 до 63 кв. м.

«Сокращение объёма предложения и увеличение среднего метража свидетельствуют о постепенном смещении структуры экспозиции в сторону более дорогих продуктов, тогда как в массовых сегментах девелоперы продолжают искать баланс между площадью и доступностью для покупателей», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Иными словами, застройщики всё активнее выводят на рынок просторные лоты, что неизбежно сдвигает средний чек вверх, а небольшие и относительно доступные варианты становятся более редким товаром.

Элитный сегмент: всё больше лотов дороже миллиарда

Ярким подтверждением тренда на удорожание служит статистика по сверхдорогому жилью. Этой весной число лотов с ценой от 1 млрд рублей и выше, по разным оценкам, увеличилось в годовом выражении на 10–39%. Эксперты связывают такую динамику как с общим подорожанием элитной недвижимости, так и с выходом на рынок новых проектов класса делюкс. Подобные объекты формируют свою, почти независимую от ипотечных ставок реальность, но сам факт их растущего присутствия усиливает общее ощущение смещения экспозиции в дорогую сторону.