ЦБ в девятый раз снизил ключевую ставку. Как отреагирует ипотека

Как сообщает РБК Недвижимость, банк России на заседании 19 июня продолжил курс на смягчение денежно-кредитной политики: ключевая ставка снижена на 0,25 процентного пункта — до 14,25%. Для рынка это уже девятое подряд снижение, и оно вновь подогревает ожидания, что дорогущая рыночная ипотека наконец начнёт заметно дешеветь. Но действительно ли один шаг регулятора способен переломить ситуацию? Разбираемся с опрошенными экспертами и цифрами текущих ставок.

Девятое снижение подряд: важный сигнал

Тот факт, что ЦБ последовательно уменьшает стоимость заимствований уже девять заседаний подряд, несомненно позитивен. Однако аналитики предупреждают: от ключевой ставки до реального снижения ипотечных процентов путь неблизкий. Как поясняет аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов, рыночные ставки остаются очень высокими, но всё же можно рассчитывать на некоторое дальнейшее увеличение выдач. Главный мотиватор для заёмщиков сейчас — не комфортный платёж, а стремление зафиксировать цену квартиры, пока она не выросла ещё сильнее, и надежда в будущем рефинансировать кредит на более приемлемых условиях.

Схожий сигнал видит и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: любое снижение ставок делает ипотеку чуть привлекательнее, но при нынешнем высоком уровне платежей серьёзный рост спроса невозможен. Профессор Финансового университета Александр Цыганов добавляет, что снижение «ключа» оказывает скорее психологическое влияние — часть потребителей воодушевляется трендом на смягчение, торопится купить недвижимость, рассчитывая на будущее удешевление ипотеки и последующее рефинансирование.

Когда ждать реальной доступности: мнения экспертов

Практически все опрошенные специалисты сходятся во мнении: чтобы рыночная ипотека стала по-настоящему доступной для широкого круга заёмщиков, ставки должны опуститься в район 10–12%. Игорь Додонов подчёркивает, что именно этот диапазон способен вернуть массовый интерес к кредитам. Ирина Носова также считает идеальным уровень не выше 12% — только тогда обслуживание ссуды перестанет быть непосильным для многих семей.

Но какой ключевой ставки требуют такие цифры? Александр Цыганов приводит расклад: для ипотечных ставок на уровне 13–15% годовых нужен «ключ» порядка 10–12%. А чтобы достичь желаемых 10% по жилищным кредитам, ставка ЦБ должна опуститься до 7–8%. Пока разрыв между желаемым и действительным заметен.

Директор по рейтингам кредитных институтов агентства Эксперт РА Екатерина Щурихина прогнозирует, что банки продолжат осторожное снижение ставок в пределах одного процентного пункта, сохраняя при этом жёсткую риск-политику. Она ожидает, что к концу 2026 года доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач приблизится к 50%, сравнявшись с льготным сегментом. А значимого рывка в выдачах можно ждать только при ставках ниже 12%, что, по её оценке, скорее перспектива 2027 года.

Какие ставки действуют на рынке прямо сейчас

Свежие данные Единой информационной системы жилищного строительства показывают, что пока ипотека остаётся дорогой. Средневзвешенные ставки предложения по рыночным программам таковы:

• на новостройки — 19,11% годовых;
• на вторичное жильё — 18,74%;
• на рефинансирование жилищных кредитов — 18,29%.

Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин обращает внимание на любопытную деталь: опыт последних шести месяцев показывает, что снижение ключевой ставки слабо отражается на ипотечных процентах. Регулятор действует очень осторожно, а банки — ещё осторожнее. Сегодня ставки предложения примерно на 4,5 процентного пункта выше «ключа», тогда как в более стабильные времена этот спред составлял 2–3 п.п. Основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова подтверждает, что пока стандартные ипотечные программы остаются некомфортными, однако каждый новый шаг ЦБ вниз немного расширяет круг потенциальных покупателей, способных обслуживать такой кредит.