Как пишет ЕРЗ.РФ — новости, российский рынок жилья после рекордных 2020–2023 годов столкнулся с системным кризисом. Для покупателей это не только снижение ажиотажа, но и новые вводные: застройщики активнее дают скидки и рассрочки, однако риски переноса сроков сдачи домов выросли.
Выдача ипотеки
Сейчас: 2,94 трлн ₽ (-0.27 трлн ₽)
Источник: ДОМ.РФ — объём выдачи ипотеки
Почему упал спрос на квартиры
Основных причины две. Во-первых, завершилась программа льготной ипотеки, которая не имела адресных ограничений и была доступна широкому кругу заёмщиков. Во-вторых, ключевая ставка долго остаётся высокой, из-за чего платежи по рыночным кредитам оказались неподъёмными для значительной части семей. Дополнительно круг возможных покупателей сузили февральские поправки в «Семейную ипотеку» и ожидаемые осенью новые изменения.
По оценкам аналитиков, устойчивое оживление начнётся только при снижении ключевой ставки в район 10%. До этого уровня рыночная ипотека продолжит работать как ограничитель спроса.
Рассчитайте платёж и переплату по вашим параметрам
Открыть калькулятор →Финансовое состояние девелоперов
Резервы, накопленные застройщиками в период высоких прибылей, к концу 2025 года были полностью израсходованы. Охлаждение продаж замедлило наполнение эскроу-счетов, а это напрямую влияет на условия проектного финансирования: чем меньше денег поступает на счета эскроу, тем дороже застройщикам обслуживать кредиты.
По итогам 2025 года у большинства девелоперов покрытие начисленных процентов показателем EBITDA не превышало 1,5х. Такой уровень считается критически слабым и уже сопровождается ростом доли переносов сроков строительства. Не исключено, что в среднесрочной перспективе долговая нагрузка компаний увеличится за пределы 4,0х чистого долга к EBITDA.
Средняя рентабельность по EBITDA остаётся около 20%, но достигается она во многом за счёт сокращения расходов. Если доходность продолжит снижаться при высоких процентных платежах, девелоперы могут столкнуться с кассовыми разрывами.
Сравните ставки и условия ведущих банков
Все банки →Что происходит с предложением и ценами
В июле застройщики уменьшили запуск новых проектов на 15%. Это уже формирует дефицит новых корпусов в массовом сегменте, хотя свободных квартир на рынке по-прежнему много: объём нераспроданного жилья оценивается примерно в 79 млн кв. м. Из-за такого навеса застройщики ограничены в ценовом манёвре.
Чтобы поддержать продажи, девелоперы используют скидки, длительные рассрочки платежа и программы трейд-ин. При этом многие компании продолжают расширять земельный банк, рассчитывая на возврат отложенного спроса, что в будущем может усилить долговую нагрузку.