Спад на рынке новостроек: выручка девелоперов падает, ипотека дорожает до 19%

По данным ЕРЗ.РФ — новости, российский рынок жилых новостроек проходит через период жёсткой коррекции. Совокупные доходы девелоперов от договоров долевого участия заметно просели, а средняя ставка рыночной ипотеки держится около 19% годовых. Что это означает для обычного заёмщика и насколько долго продлится охлаждение — в нашем разборе.

Выручка тает, регионы показывают контрасты

По свежим данным, за первые пять месяцев общая выручка застройщиков от продажи жилья по ДДУ сократилась на 2,6% в годовом выражении. В мае снижение ускорилось до 7,6%. Ослабление становится ещё заметнее, если оглянуться на два года назад: по сравнению с аналогичным периодом 2024-го падение составляет 37%.

География сделок демонстрирует разнонаправленную динамику. Столичный рынок пострадал сильнее всех: в Москве объём реализованных квадратных метров упал на 30%. В Подмосковье просадка умеренная — минус 6%. Зато регионы за пределами топ-10 показали рост на 14%. Покупательская активность смещается туда, где цены доступнее, а бюджета хватает без неподъёмных кредитов.

Почему квартиры не продаются даже со скидкой 20%

Ключевой тормоз спроса — заградительная стоимость заёмных денег. Средняя ставка по рыночной ипотеке составляет порядка 19% годовых, что делает ежемесячные платежи непосильными для большинства семей. Государственные программы поддержки, включая «Семейную ипотеку», стали адреснее, и основной спрос был выплеснут ещё в октябре–январе — перед введением новых правил. Теперь же дополнительное ужесточение условий госпрограммы может произойти с 1 октября, что добавляет рынку нервозности.

Финансовое положение девелоперов тоже далеко от стабильного. Покрытие проектов счетами эскроу составляет около 86%, и это относительно благополучный показатель. Оставшиеся 14% проектного финансирования привлекаются по ставке от +4,0% до +4,5% к ключевой ставке Центробанка — это съедает маржу и грозит околонулевой прибылью или прямыми убытками. Дополнительным фактором давления стала отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи объектов: теперь управлять сроками строительства стало дороже и сложнее.

Ситуацию признают и сами застройщики, и чиновники. Глава ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков констатирует: «в настоящий момент жилье в новостройках невозможно продать даже со скидкой в 20%». Вице-премьер Марат Хуснуллин ещё весной предупреждал, что запас прочности у застройщиков практически исчерпан, а дальнейшее сокращение ипотеки несёт серьёзные риски всему строительному рынку.

Инструменты выживания: рассрочки, аренда с правом выкупа и падающие индексы

Чтобы хоть как-то привлечь покупателя, девелоперы раздают скидки, предлагают в подарок кладовые или машино-места, активно внедряют длительные рассрочки и схемы аренды с правом выкупа. В элитном сегменте первоначальный взнос уже опускался до 10%, хотя раньше стандартом были 30–40%. Однако эти меры лишь частично компенсируют сжатие ипотечного спроса.

Фондовый рынок реагирует соответственно: индекс Мосбиржи строительных компаний полной доходности (MERETR) с начала года потерял 25%. При этом финансовая устойчивость участников отрасли неодинакова. Наибольшие риски несут закредитованные игроки с низким покрытием проектного финансирования счетами эскроу. Например, у ГК «Самолёт» этот показатель упал до 69%, у Группы «Эталон» — до 78%. Акции таких компаний эксперты рекомендуют рассматривать исключительно как долгосрочную инвестицию и только с расчётом на существенное снижение ключевой ставки ЦБ, которое ожидается не ранее 2027 года.