Перепроизводство жилья: рынку доступно 113 млн кв. м, а цены вырастут на 7%

По данным ЕРЗ.РФ — новости, российский рынок жилой недвижимости столкнулся с острым перекосом: на фоне рекордного объёма строительства продажи стремительно падают. К лету 2026 года девелоперам доступно 113 млн кв. м, а ужесточение «Семейной ипотеки» грозит обрушить годовой спрос до 20 млн кв. м. Разбираемся, какие риски это создаёт для заёмщиков и почему ждать снижения цен не стоит.

Затоваривание рынка: масштабы и прогноз

Сейчас в России строится 120 млн кв. м жилья. При этом реализовано лишь 37 млн кв. м, а ещё около 30 млн готовых квадратных метров остаются на балансе застройщиков. Итого потенциальному покупателю доступно 113 млн кв. м недвижимости. Параллельно спрос стремительно сжимается.

Очередной этап ужесточения «Семейной ипотеки», запланированный на 1 октября, способен опустить годовой объём продаж до 20 млн кв. м. Эксперты допускают небольшой всплеск сделок в сентябре, когда граждане постараются «запрыгнуть в последний вагон» до изменения правил. Но даже при таком всплеске девелоперам хватит уже возведённого и строящегося жилья на 5,5 лет продаж без запуска ни одного нового проекта. В отдельных регионах запаса хватит на 10 лет.

Проблема в том, что банковские финмодели рассчитаны на реализацию объектов за 3–3,5 года. Если продажи затянутся, кредитные организации начнут фиксировать дефолты. Не каждая компания выдержит такое «испытание на прочность».

Цены на новостройки: +7% и исчезающий дисконт

Логика подсказывает, что избыток предложения должен давить на цены, однако застройщики не могут опускать стоимость ниже себестоимости — необходимо обслуживать миллиардные кредиты. Цены способны остановить рост, только если перестанут дорожать стройматериалы, но рассчитывать на скидки точно не приходится.

Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик считает, что по итогам 2026 года первичка прибавит ровно на уровне инфляции — примерно 7%. Ранее покупка на стадии котлована давала ощутимую выгоду: дисконт между строящимся и готовым жильём составлял 30–50%. Сейчас разрыв сжался до 5–10%. Покупателю проще немного доплатить и получить ключи от готовой квартиры, чем рисковать и ждать окончания стройки.

Проектное финансирование под угрозой: кейс Кубани и жёсткая ставка

Если спрос окончательно перетечёт в сегмент готового жилья, долевое строительство может исчезнуть в текущем виде. Деньги дольщиков перестанут наполнять эскроу-счета, а банки, увидев пустые счета, закроют проектное финансирование. Системный кризис станет неизбежным.

Самая тревожная картина — в Краснодарском крае. Здесь счетами эскроу покрыто лишь 40% долгов перед банками. Встречаются проекты, где покрытие составляет 10% и меньше — по сути, это уже финансовая катастрофа. В масштабах страны ДОМ.РФ предупреждает о «двойном ударе», если ключевая ставка ЦБ сохранится на высоком уровне. Кирилл Холопик не верит, что в ближайшее время ставка опустится даже до 12%, не говоря о 6%, при которых способна ожить рыночная ипотека. Арифметика проста: при средней зарплате в 100 тыс. рублей семья может выдержать ежемесячный платёж не более 40 тыс. рублей. При нынешних ставках это предельно низкая сумма кредита, что отсекает от сделок большинство потенциальных заёмщиков.