Разница цен на новостройки и вторичку исчезла — данные Домклик

По данным РБК Недвижимость, летом 2026 года рынок жилья подкинул заёмщикам серьёзный повод пересмотреть привычные стратегии. По свежим данным «Домклик», ценовая пропасть между новостройками и вторичными квартирами, построенными не более десяти лет назад, практически исчезла. Параллельно объём нераспроданных площадей вырос до 83,1 млн кв. м, а застройщики всё чаще удерживают покупателей не прямыми скидками, а пакетными акциями и длинными циклами строительства. Разбираемся, как эти тренды перекраивают правила игры для ипотечных заёмщиков и на что стоит обратить внимание прямо сейчас.

Стирание границ: почему «первичка» перестала быть дороже

Ценовой разрыв между только что сданным домом и жильём, возведённым в последние десять лет, сошёл на нет. Причина не в резком удешевлении новостроек, а в ощутимом подорожании современной вторички: готовая инфраструктура, обжитые дворы и отсутствие «ремонтного» стресса толкают цены вверх на 14–15% в год. В то же время первичный рынок балансирует иначе. Как подчеркнул Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, рынок приходит в равновесие не за счёт прямого снижения цен, а через конкуренцию акций, длительные циклы стройки и жёсткую экономику проектов. Рекордные 120 млн кв. м текущего строительства лишь подтверждают масштаб — девелоперы адаптируются к пост-льготной реальности, но ценники держат.

Избыток предложения: 83,1 млн «квадратов» ищут покупателя

Обратной стороной адаптации стал растущий «балласт» нераспроданного жилья. К середине года его объём достиг 83,1 млн кв. м, а доля квартир, не нашедших хозяина к моменту ввода дома в эксплуатацию, составила около 28%. Такая картина — прямое следствие сокращения ипотечных госпрограмм: продажи замедлились, а предложение продолжает выходить на рынок. В большинстве крупных строительных регионов ситуация остаётся стабильной, однако Краснодарский и Приморский края уже находятся в зоне повышенного внимания — именно там дисбаланс наиболее заметен. Если накопление непроданных метров продолжится, старт новых проектов может осложниться, предупреждают эксперты.

Защита и правила: от эскроу до семейной ипотеки

Пока застройщики маневрируют между себестоимостью и спросом, покупатели получили надёжный щит благодаря эскроу-счетам. Механизм, по мнению участников рынка, фактически решил проблему обманутых дольщиков и застраховал средства граждан от рисков банкротства. При первых сигналах нестабильности по проекту регулятор применяет проактивные меры: реструктуризацию долга, дофинансирование или передачу объекта более устойчивому девелоперу. Главная цель — завершить стройку с минимальными потерями для всех сторон.

Отдельного внимания заёмщиков требует и блок изменений по семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года круг потенциальных участников программы сузился, однако до 1 октября 2026 года действующие условия останутся без доработок — Минфин и Минстрой не планируют вносить новые корректировки до осени.