Новостройки догнали «вторичку»: ценовой разрыв исчез

Как сообщает РБК Недвижимость, к середине июля 2026 года на рынке жилья зафиксирован знаковый сдвиг: разница в стоимости квадратного метра между только что сданными новостройками и современным вторичным жильём (возрастом до десяти лет) фактически исчезла. Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на Финансовом конгрессе Банка России подчеркнул, что рынок перешёл в новую фазу — ценовой паритет двух сегментов. Это результат адаптации отрасли к сокращению массовых льготных ипотечных программ и быстрого удорожания готового жилья. Рассказываем, какие ещё цифры прозвучали в докладе и какие выводы из них должен сделать ипотечный заёмщик.

Куда делся ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой»?

Ещё несколько лет назад новостройки стоили заметно дороже квартир на вторичном рынке — отчасти из‑за активного субсидирования ставок застройщиками и госпрограмм. Однако после сворачивания ряда льготных механизмов ситуация изменилась. По словам Лейпи, современная «вторичка» дорожает опережающими темпами — до 14–15% в год — благодаря готовой социальной и транспортной инфраструктуре, а спрос на новые объекты, напротив, охлаждается. В результате разница в ценах между только что построенными домами и жильём, введённым за последние 10 лет, практически сошла на нет. Прямого снижения цен на первичном рынке не происходит: рынок балансируется через акции застройщиков, удлинение циклов строительства и жёсткую экономику проектов.

Рекордные метры и 28% нераспроданных квартир

Объём текущего строительства достиг 120 млн кв. м — по оценке эксперта, это рекордный показатель. Однако скорость продаж замедлилась, и к середине года объём нераспроданного жилья вырос до 83,1 млн кв. м. Ещё более тревожный индикатор: доля квартир, которые не нашли покупателя к моменту ввода дома в эксплуатацию, составляет примерно 28%. Иными словами, каждый четвёртый объект в новостройке встречает завершение строительства без хозяина.

Это не означает, что застройщики начнут резко опускать ценники. Как отметил Лейпи, механизм восстановления баланса гораздо сложнее: «Рынок приходит в состояние баланса не за счёт прямого снижения цен, а через конкуренцию акций застройщиков, длительных циклов строительства и жесткой экономики проектов». Покупатель может рассчитывать скорее на выгодные рассрочки, дисконты и подарки при покупке, чем на ощутимое падение прайса.

Где риски и почему «вторичка» снова в фаворе?

Самые объёмные по строительству регионы сохраняют стабильность, но есть и «зоны внимания» — Краснодарский и Приморский края. Здесь дисбаланс между предложением и спросом выражен ярче, поэтому покупателям стоит проявлять повышенную осмотрительность при выборе объекта.

На вторичном рынке активность постепенно возвращается: текущие объёмы продаж пока ниже пиковых значений 2021–2023 годов, но темпы растут. Интерес подогревает именно то, что современное готовое жильё дорожает быстрее — до 14–15% годовых, в то время как новостройки зачастую вынуждены сдерживать цены из‑за конкуренции. Для заёмщика это может означать смещение выбора в пользу «вторички» с хорошим расположением, особенно если нужна срочная сделка без ожидания сдачи дома.

Семейная ипотека: что менялось и чего ждать

С 1 февраля 2026 года правила главной адресной программы — семейной ипотеки — были скорректированы: круг потенциальных заёмщиков заметно сузился. Тем не менее в Минфине заверили, что до 1 октября 2026 года действующие условия останутся без изменений. Параллельно Минфин и Минстрой прорабатывают дальнейшую модернизацию программы. Таким образом, у семей с детьми, соответствующих обновлённым критериям, ещё есть несколько месяцев, чтобы оформить кредит на прежних условиях.

Защита денег и жизнь в страховке

Одновременно с рыночными трендами на конгрессе напомнили об институте эскроу-счетов, который свёл к нулю проблему обманутых дольщиков. Средства покупателей защищены от банкротства застройщика, а Центробанк придерживается проактивной стратегии: при первых признаках кризиса применяются реструктуризация, дофинансирование или передача объекта надёжному девелоперу. «Ключевая цель всех этих мер — гарантированно достроить жилье с минимальными потерями для всех заинтересованных сторон», — пояснил Лейпи.

В части страхования ипотеки эксперт посоветовал заёмщикам не гнаться исключительно за снижением ставки при покупке полиса, а ориентироваться на рейтинги реальных выплат. Сбербанк, в частности, публикует такой рейтинг ипотечного страхования жизни в открытом доступе — надёжность компании стоит проверить до подписания договора.