Обманутые заёмщики ИЖС: масштаб проблемы и новые механизмы защиты

По данным РБК Недвижимость, в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) накопилась проблема, затронувшая, по оценкам экспертов, до 20 тыс. человек. Эти заёмщики остались без готовых домов, но с действующими ипотечными договорами. Почему на рынке частных домов появились свои «обманутые дольщики» и какие риски сохраняются сегодня — разберём на основе свежих данных.

Как формировался пузырь на рынке ИЖС

Бурный рост сегмента начался ещё в 2021 году на волне льготных программ, а пикового значения достиг в 2023 году, когда было выдано 120 тыс. кредитов на возведение индивидуальных домов. Лёгкий доступ к деньгам привлёк в отрасль множество новых игроков, но далеко не все из них оказались способны справиться с объёмами.

Тогда строительство финансировалось преимущественно по предоплате: вся сумма или значительная часть перечислялась подрядчику ещё до того, как работы завершались. Инструменты защищённых расчётов — аккредитивы и эскроу-счета — на рынке присутствовали, но применялись крайне ограниченно, пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Это создавало почву для злоупотреблений и непрофессионализма.

По словам президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, в тот период строительно-подрядной организацией мог стать фактически любой желающий — достаточно было зарегистрировать юрлицо и арендовать офис. Когда количество одновременных строек переваливало за три-четыре десятка, без навыков управления финансами и процессами компании начинали сыпаться. Именно отсутствие опыта, а в ряде случаев и откровенные мошеннические схемы, привели к тому, что граждане оставались и без денег, и без квадратных метров.

Эскроу-счета: переломный момент

Кардинальный поворот произошёл 1 марта 2025 года. С этой даты использование эскроу-счетов стало обязательным для льготной ипотеки, оформляемой по договору подряда. Новый механизм защитил будущих заёмщиков: деньги теперь хранятся на специальном счёте и перечисляются подрядчику только после завершения работ. Однако для многих строительных компаний, которые работали на авансировании от одного заказа к другому, это обернулось катастрофой.

«Строительно-подрядные организации без новой выручки не могли выполнять обязательства, и надутый пузырь лопнул», — объяснил Рамиль Усманов. Резкий рост ключевой ставки, падение спроса и налоговые изменения лишь усилили шок. Эксперт назвал эту ситуацию «идеальным штормом»: многие компании обанкротились, а их клиенты пополнили список пострадавших.

Свою лепту внесли и подорожание стройматериалов, нехватка квалифицированных кадров, сбои в логистике. Как сообщил Евгений Квасенков, правоохранительные органы сейчас оценивают обстоятельства деятельности подрядчиков, с которыми возникли проблемы.

Цифры кризиса: 6 тысяч кредитов под вопросом

Масштаб сохраняющихся рисков фиксирует Банк России. Согласно данным регулятора, по состоянию на первый квартал 2026 года примерно по 6 тыс. ипотечных кредитов, выданных на ИЖС с привлечением подряда, существует реальная угроза незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков. Большинство таких займов — как раз льготные кредиты по госпрограммам, взятые до введения обязательных эскроу-счетов.