Новостройки в I полугодии 2026: рост на фоне «Семейной ипотеки» и скрытые угрозы

По данным ДОМ.РФ — аналитика, внешне позитивная статистика первого полугодия 2026 года — рост продаж строящегося жилья и ипотечных выдач — не должна вводить в заблуждение. Рынок держится на двух точечных всплесках ажиотажа, а за усреднёнными цифрами скрываются пробуксовка строительной отрасли, переток спроса на вторичку и заметное ухудшение распроданности. Для заёмщика это означает, что выбор стратегии покупки сейчас как никогда зависит от трезвой оценки реальных трендов, а не от заголовков о росте.

Продажи жилья: два скачка и затяжное падение

За январь–июнь 2026 года в стране было продано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на общую сумму 2,3 трлн руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прибавка составила 6% по площади и 11% по деньгам. Однако эта динамика обманчива: весь прирост сформирован двумя короткими периодами резкого оживления. В январе продажи подскочили на 75% год к году, после чего с февраля по май провалились — ежемесячные показатели отставали от прошлогодних на 7–12%. В июне рынок снова ускорился, показав плюс 16% к июню 2025 года.

Оба эпизода ажиотажа неразрывно связаны с опасениями по поводу будущего «Семейной ипотеки». Покупатели стремились запрыгнуть в уходящий поезд, опасаясь ужесточения условий госпрограммы. Без этой эмоциональной подпитки продажи продолжили бы сокращаться пятый месяц кряду. По оценкам, один только июньский всплеск позволил разово привлечь в отрасль дополнительно около 100 млрд руб. именно через канал «Семейной ипотеки».

Ипотека перетекает на вторичный рынок

Общий объём выданных ипотечных кредитов в первом полугодии достиг примерно 2,2 трлн руб., что на 48% превышает результат годичной давности. Ключевая перемена заключается в структуре выдач. Доля рыночных программ по сумме выросла с 19% до 37%, причём основной выгодоприобретатель этого сдвига — вторичное жильё. Если годом ранее на него приходилось 39% всех ипотечных сделок, то теперь — 54%.

Такое перераспределение объяснимо: по мере постепенного охлаждения инфляции и осторожного смягчения денежно-кредитной политики рыночные ставки чуть снизились, сделав вторичку более доступной. Льготная ипотека продолжает играть роль, но именно рыночные программы всё активнее подталкивают спрос за пределы котлованов.

Цены, стройка и финансы: тревожные сигналы

Застройщики в первом полугодии подняли цены на первичном рынке на 3,6%. Однако инфляция за тот же период разогналась до 4,2%, так что в реальном выражении квадратный метр даже потерял в цене — примерно на 0,5%. После январского скачка на 1,7% помесячная динамика с февраля съёжилась до 0,2–0,5%, что подтверждает отсутствие перегрева.

Гораздо тревожнее выглядит ситуация с вводом новых проектов. За шесть месяцев рынок пополнился 19,4 млн кв. м новостроек, что на 12% больше, чем год назад. Но весь рост пришёлся на I квартал (+35% год к году), а во II квартале запуски уже сократились на 5%. Девелоперы всё чаще откладывают старт продаж: за январь–май лишь 43% проектов начали реализацию в течение 30 дней после запуска, тогда как в 2022–2024 годах этот показатель держался в районе 50%. Это не что иное, как адаптация объёма предложения к слабеющему спросу.

Тревожные звоночки посылает и статистика распроданности. Соотношение проданных площадей к строительной готовности опустилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. Хуже того, у 27% текущего портфеля — это 33 млн кв. м — распроданность оказалась ниже минимально комфортного уровня в 60%. Среди крупных регионов с наихудшей картиной — Краснодарский край, Башкортостан, Тюменская, Воронежская, Красноярская и Челябинская области.

Настораживает и охлаждение в системе проектного финансирования. За пять месяцев на счета эскроу поступило 2,1 трлн руб., но одновременно с них было раскрыто около 2 трлн руб., так что остатки выросли лишь на 0,1 трлн руб. — примерно на 1% с начала года. Покрытие кредитной задолженности застройщиков средствами эскроу сократилось с 69% до 66%. Средняя ставка по проектному финансированию держится около 10%, что вкупе с замедлением притока денег покупателей создаёт для девелоперов жёсткую финансовую рамку.