Новостройки: цены снижаются, конкуренция за покупателя растёт

Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, рынок новостроек всё отчётливее превращается в рынок покупателя: экспозиция сокращается, спрос падает сопоставимыми темпами, а застройщикам всё сложнее удерживать цены. В сентябре средние показатели стоимости вновь пошли вниз, причём покупателю стоит обращать внимание не на прайс за «квадрат», а на фактическую сумму сделки после скидок и рассрочек.

Объём предложения: что видно на витрине

На 40 крупных локальных рынках — это города с населением от 500 тыс. человек, а также Московская и Ленинградская области — в новостройках сейчас экспонируется 302 тыс. квартир. Если сравнивать с тем же периодом годом ранее, объём доступного покупателю предложения уменьшился на 6,2%.

Причина не в ажиотаже, а в снижении девелоперской активности: новые проекты выводятся на рынок реже. Именно это падение активности по запуску и ограничивает пополнение экспозиции. Это не значит, что рынок пустеет: 302 тыс. лотов — значительный массив, однако динамика указывает на охлаждение со стороны застройщиков. Для покупателя это сигнал о том, что выбор в отдельных сегментах может постепенно сужаться.

Цены: формальное снижение и его природа

Параллельно со сжатием предложения спрос на новостройки снижается сопоставимыми темпами. При таком соотношении у застройщиков почти не осталось возможностей для повышения цен: любой необоснованный рост прайса рискует ещё сильнее замедлить продажи.

Свежие данные это подтверждают. В сентябре по сравнению с августом средняя стоимость квартиры в российских новостройках уменьшилась на 2% и составила 9,5 млн рублей. Стоимость квадратного метра опустилась на 4% — до 202 тыс. рублей. Оба показателя — и стоимость квартиры, и цена квадратного метра — снижаются одновременно, что говорит о системном давлении на цены, а не о разовом изменении в конкретном сегменте.

Скидки, рассрочки и реальный ценник

Важный нюанс: снижение заявленных цен в большинстве случаев не является классическим переписыванием прайса. Это результат скидок и рассрочек, которые девелоперы предоставляют, чтобы стимулировать сделки. Между ценой, указанной в экспозиции, и фактической суммой, по которой объект уходит, разрыв нередко превышает 30%.

Поэтому при выборе квартиры заявленная стоимость — это только отправная точка. Реальный бюджет покупки может быть заметно меньше, если предметно обсуждать условия с продавцом.

Маржинальность, конкуренция и себестоимость

За последний год доходность девелоперского бизнеса значительно снизилась. Застройщики вынуждены конкурировать за внимание покупателя не только между собой, но и с собственниками квартир в уже готовых новостройках. Такие объекты часто выглядят понятнее для покупателя, поскольку их можно посмотреть вживую.

Дополнительное давление создаёт себестоимость строящихся проектов: она зачастую выше, чем у недавно введённых в эксплуатацию. Это ограничивает возможности девелоперов идти на большие уступки без ущерба для экономики проекта. Для покупателя это означает более широкое поле для переговоров, но и необходимость внимательнее оценивать надёжность проекта.