Нераспроданность новостроек: топ-10 регионов держат 16,3 млн кв. м

Как пишет РБК Недвижимость, к началу сентября почти половина строящегося жилья, которое продаётся медленнее графика строительства, оказалась сосредоточена в десяти регионах с крупнейшими строительными портфелями — это 16,3 млн кв. м. Для покупателя новостройки это сигнал: рынок неоднороден, и в одних локациях застройщики активнее торгуются, а в других выбор может постепенно сужаться.

Общая картина: как измеряют риски

По оценке аналитического центра «Дом.РФ», на начало сентября 29% строящихся площадей, или 34,7 млн кв. м, имели распроданность с учётом строительной готовности ниже 60%. Проще говоря, к текущей стадии стройки в этих проектах продано заметно меньше квартир, чем можно было бы ожидать.

За август объём такого жилья увеличился на 0,7 млн кв. м. Аналитики связывают это со снижением спроса на новостройки и сохранением высоких ставок по рыночной ипотеке.

Где концентрируются проблемные проекты

Почти половина нераспроданного жилья — 16,3 млн кв. м — приходится на топ-10 регионов по объёму строительного портфеля. Больше всего таких площадей в трёх крупнейших рынках: Москва — 2,8 млн кв. м, Краснодарский край — 2,7 млн кв. м, Московская область — 1,9 млн кв. м.

Но абсолютные цифры не всегда отражают остроту проблемы. Гораздо важнее доля проблемных объектов в региональном портфеле. В Москве она составляет 18%, в Московской области — 24%, что ниже среднероссийского уровня. А вот в Краснодарском крае ситуация иная: соотношение распроданности и стройготовности здесь самое низкое среди топ-10 регионов — 40%, а доля проблемных проектов в портфеле застройщиков достигает 35%.

Сроки продажи: от дефицита до затоваренности

На 1 сентября среди топ-10 регионов по объёму строительства самые длительные сроки реализации непроданного строящегося жилья зафиксированы в Краснодарском крае (5,6 года), Республике Башкортостан (4,4 года) и Ленинградской области (4 года). В этих регионах предложение растёт быстрее спроса, поэтому есть риски затоваренности.

Меньше всего времени на продажу текущих запасов потребуется в Санкт-Петербурге (2,3 года), Московской области (2,3 года) и Москве (2,6 года).

Ориентиры таковы: если срок распродажи запасов опускается ниже двух лет, усиливаются риски дефицита предложения; если он превышает 3,5 года — рынок перегрет и есть риски затоваренности.

Весенние замеры института жилищного строительства уже фиксировали похожую картину: Краснодарский край (5,5 года), Башкортостан (4,4 года) и Ленобласть (4,1 года). В 2025 году, по данным АКРА, избыточное предложение строящегося жилья наблюдалось в 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края. В сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин также говорил о переизбытке предложения на рынке новостроек в отдельных регионах, но не назвал их.