Небольшие девелоперы забирают рынок: доля в новых проектах выросла до 27%

По информации ЕРЗ.РФ — новости, свежие данные по рынку жилищного строительства фиксируют заметный сдвиг: небольшие девелоперские компании заметно нарастили присутствие в новых проектах. Согласно аналитике за первое полугодие 2024 года, разрешения на строительство 27% общего объема жилья — это 5,3 млн кв. м — были выданы именно малым игрокам. За год их доля подскочила сразу на 5 процентных пунктов. Одновременно Московский регион показал существенное проседание по числу заключенных договоров долевого участия. Для заёмщика такая перекройка рынка означает и новые возможности, и дополнительные риски при выборе новостройки.

Рекордная доля малых девелоперов в новых проектах

По итогам января – июня 2024 года небольшие застройщики, чей портфель строящегося жилья не превышает 20 тыс. кв. м, впервые заняли больше четверти рынка — ровно 27% от общего объёма выданных разрешений. В натуральном выражении это 5,3 млн квадратных метров, предназначенных под будущие новостройки. Прирост к предыдущему аналогичному периоду составил 5 п.п., то есть с 22% до 27%.

Наиболее заметно позиции малых компаний укрепились за пределами столиц — на Дальнем Востоке, Северном Кавказе и в сибирских регионах. Именно там наблюдается оживление спроса, подогретое ростом доходов населения, связанным с бюджетным стимулированием оборонного сектора. Горожане средних и небольших промышленных центров, где ещё недавно новое жильё практически не появлялось, сегодня готовы вкладываться в улучшение жилищных условий.

Московский регион: спад договоров долевого участия

Столичная агломерация, напротив, демонстрирует охлаждение. В январе – июне 2024 года в Московском регионе было заключено 47 тыс. ДДУ на покупку квартир и апартаментов. Это на 25% меньше, чем за тот же период прошлого года. Такая динамика отражает не только высокую базу предыдущих лет, но и реальное снижение интереса покупателей к дорогим столичным новостройкам.

Договор долевого участия — основной индикатор активности на первичном рынке. Падение на четверть свидетельствует, что даже в самом ёмком регионе страны застройщикам приходится работать в условиях сжатого спроса. Ипотечные программы с господдержкой перестают быть драйвером, а рыночные ставки делают кредитную покупку менее доступной.

Почему крупные игроки уступают позиции

Главная причина смены ландшафта — растущая долговая нагрузка и ограниченный покупательский спрос. Крупные девелоперские компании просто стали заметно реже заходить на старт новых очередей и жилых комплексов. По словам экспертов, на рынках Москвы и Санкт-Петербурга сейчас крайне высокая конкуренция, и это серьезно демотивирует бизнес к запуску новых строек. Когда выбор у покупателя огромен, а продажи тормозятся, вкладывать миллиарды в расселение промзон и инфраструктуру становится рискованно.

В то же время малые игроки чувствуют себя в регионах гораздо увереннее. Им проще адаптироваться к локальному спросу, оперативно реагировать на запросы конкретного города или даже микрорайона, работать с небольшими участками и быстрее проходить согласования. Именно эти компании сейчас заполняют нишу в средних и малых городах, куда крупные федеральные холдинги заходят неохотно или не заходят вовсе.