Московские новостройки теряют малогабаритки: дефицит на фоне высоких ставок

По информации ЕРЗ.РФ — новости, эксперты рынка зафиксировали заметное сокращение числа малогабаритных квартир в столичных новостройках. По сравнению с маем прошлого года предложений площадью до 40 квадратных метров стало ощутимо меньше во всех ценовых категориях, что особенно важно для заёмщиков, которые привыкли искать самый доступный входной билет в ипотечную сделку.

Динамика предложения: массовый сегмент под ударом

За двенадцать месяцев, прошедших с мая 2025-го, количество выставленных на продажу небольшого жилья в Москве сократилось во всех классах. Комфорт-класс потерял 39% таких лотов — это максимальный показатель. Бизнес-сегмент лишился 18% компактных квартир, а премиум-класс практически не изменил объём, снижение составило лишь 1%.

Если смотреть на общее предложение квартир до 40 кв. м, то в массовом сегменте оно уменьшилось сразу на 29%, в бизнес-классе — на 11%. В премиуме же, напротив, прибавилось 8% таких объектов. Таким образом, быстрее всего небольшие варианты исчезают именно из доступных покупателю категорий.

Как изменилась структура рынка

Доля малогабаритного жилья в структуре предложения тоже снижается. В массовых новостройках в мае 2026 года на квартиры до 40 кв. м приходилось 43% всех лотов против 49% годом ранее. При этом семейный формат — 40–80 кв. м — укрепился с 46% до 52%.

Схожая картина в бизнес-классе: доля небольших квартир опустилась с 27% до 25%, а более просторных (40–80 кв. м) выросла с 58% до 60%. В премиум-классе доля компактных лотов снизилась лишь на один процентный пункт, а квартиры площадью 40–80 кв. м удержались на отметке 53%.

Спрос: падение в доступных сегментах и рост в премиуме

Спрос на квартиры до 40 кв. м по сравнению с аналогичным периодом 2025 года заметно просел в массовом сегменте — на 56%. В бизнес-классе снижение составило 19%. Исключением стал премиум-класс, где количество сделок с такими лотами выросло на 31%.

По словам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, высокие ставки по ипотеке и общий рост цен вынуждают покупателей охотиться за наименее дорогими вариантами, из-за чего с рынка стремительно вымываются бюджетные квартиры. «Так с рынка постепенно вымываются самые недорогие и небольшие по площади варианты, и всё это происходит на фоне замедления вывода нового предложения на рынок», — отмечает эксперт. Дополнительным фактором он называет ограничения на строительство малогабаритного жилья в Москве, что в итоге создаёт предпосылки для настоящего дефицита.

Руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова объясняет всплеск спроса на компактные лоты в премиальных проектах их ограниченным присутствием на рынке. «Дефицит такого предложения во многом поддерживает высокий спрос на квартиры площадью до 40 кв. м. Они остаются востребованными как среди покупателей, ориентированных на статусную локацию и качественную инфраструктуру, так и среди инвесторов, рассматривающих премиальные проекты как инструмент сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода», — комментирует аналитик.

Что происходит со студиями

Формат студии — один из самых желанных для инвестора и самого доступного для заёмщика с ограниченным бюджетом — тоже становится редкостью. Сейчас на рынке представлено всего 494 студии, что составляет лишь 11% от общего числа объектов в продаже. При этом 221 лот (45% всех студий) сосредоточен всего в пяти проектах из 34. В 22 жилых комплексах студии занимают менее 10% экспозиции, а ещё в пяти новых проектах их нет вовсе.

Коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева обращает внимание, что инвесторы традиционно отдают предпочтение небольшим квартирам, стремясь распределить риски и приобрести вместо одного большого объекта несколько компактных. Такие лоты легче сдавать, и они стабильно востребованы арендаторами, что делает их привлекательным активом в портфеле.