Маленькие квартиры теряют доходность: аренда не поспевает за ценами

По информации Интерфакс Недвижимость, собственники компактных студий и однушек стали зарабатывать меньше на сдаче жилья в аренду. Средняя доходность объектов площадью до 32 кв. м опустилась за год, а срок возврата вложений увеличился. Причина не в падении арендных ставок — они держатся на прежнем уровне, — а в удорожании самой недвижимости. Разбираем свежие цифры и выясняем, где покупка мини-квартиры всё ещё способна дать двузначную доходность.

Что говорят цифры: методика и динамика

По итогам июня доходность малогабаритных квартир в крупных городах страны составила 7,4% годовых. Для сравнения, годом ранее показатель находился на отметке 7,9%. Соответственно, изменилась и окупаемость: если раньше вложения возвращались в среднем за 12,6 года, то теперь этот срок вырос до 13,4 года.

Методика расчётов проста и понятна. Доходность определяют как отношение годового арендного дохода (без учёта простоев) к цене приобретения. Окупаемость — обратная величина: стоимость объекта делят на годовую арендную выручку. Оба показателя ухудшились именно из-за роста цен покупки на 6,3% за год, в то время как арендные платежи в целом не изменились.

Маленькие против двухкомнатных: кто приносит больше

Даже с учётом просадки компактное жильё остаётся более доходным инструментом, чем двухкомнатные квартиры. Средняя доходность «двушек» по стране держится на уровне 5,8% годовых, а окупаются они более 17,4 года. Разрыв в пользу студий и однушек — почти 1,6 процентного пункта. Это подтверждает расхожее правило: чем меньше метраж, тем выше арендная отдача на вложенный рубль. Инвестору, который выбирает между объектами, по-прежнему выгоднее смотреть в сторону компактных вариантов.

Где вкладываться выгоднее всего: топ городов

Аналитика показывает огромный разброс доходности по регионам. Абсолютным лидером стал Грозный: студии и однушки здесь приносят 12,1% в год, а окупаются всего за 8,3 года. Следом идут Нижний Тагил с показателями 10,6% и 9,4 года и Якутск с 10,1% и 9,9 года. В пятёрку лидеров также вошли Астрахань (10%, 10 лет), Хабаровск и Смоленск — у обоих городов доходность 9,6%, а возврат вложений занимает 10,4 и 10,5 года соответственно. Во всех этих локациях арендный поток заметно опережает локальные цены на недвижимость.

Аутсайдеры рейтинга: курортные и столичные города

На противоположном полюсе находятся города с дорогим жильём и относительно невысокими арендными ставками. Хуже всего ситуация в Сочи — доходность всего 5,1%, а окупаемость достигает 19,6 лет. Практически те же цифры у Санкт-Петербурга: 5,2% и 19,1 года. Севастополь показывает 5,3% и 18,8 года, Владивосток — 5,5% и 18 лет. В этих точках цена квадратного метра настолько высока, что аренда не успевает компенсировать вложения в разумные сроки.

Москва и Подмосковье: неожиданный разрыв

Интересная картина складывается в столичном регионе. В Москве доходность мини-квартир держится на уровне 6,6% годовых, а срок окупаемости составляет 15,1 года — это заметно лучше, чем в Петербурге или Сочи, но всё равно скромнее среднего по стране. Тогда как Московская область выдаёт куда более привлекательные параметры: 7,9% доходности и 12,7 года окупаемости. Региональная разница объясняется более сдержанными ценами на жильё в пригородах при сравнимых арендных платежах за счёт высокой транспортной доступности до Москвы.