Квартиры в новостройках Москвы подешевели: апрельские цифры и влияние ипотеки

Как пишет Ведомости — недвижимость, средний чек реально купленных квартир в московских новостройках в апреле заметно отступил от мартовских значений. Причём снижение затронуло и старые границы столицы, и Новую Москву. Аналитики связывают динамику с перестройкой структуры спроса — покупатели стали чаще выбирать более дешёвые лоты, а главным драйвером выступили ипотечники.

Средний чек в сделках пошёл вниз

Сразу несколько систем мониторинга рынка зафиксировали отрицательную динамику реальных цен сделок в апреле. По одним подсчётам, в старых границах Москвы «квадрат» подешевел на 2,2% и опустился до 578 404 рублей, а в ТиНАО падение составило 3,7% — до 331 881 рубля. Другие источники оценивают снижение скромнее: столичная цена достигла 565 000 рублей (минус 0,9% за месяц), а в новой Москве просадка оказалась резче — на 8%, до 293 000 рублей. Ещё одна платформа рассчитала сокращение на 3,6% для старой части города и на 2,1% для присоединённых территорий.

Даже если исключить из расчётов элитную недвижимость, средний показатель всё равно просел. По данным аналитиков, без учёта верхнего ценового сегмента стоимость метра снизилась на 2,5% — до 509 000 рублей, а в новых округах — на 3%, до 326 000 рублей. Таким образом, наметившийся ещё в марте тренд на охлаждение реальных цен в апреле усилился и стал более равномерным.

Элитный сектор потянул средние показатели вниз

Основной вклад в падение среднего чека внесла дорогая недвижимость. В апреле сделки с квартирами делюкс-класса закрывались по ценам на 20,1% ниже мартовских — в среднем 1,8 млн рублей за квадратный метр. Премиальные лоты потеряли 1,6%, опустившись до 985 672 рублей. Другие оценки рисуют схожую картину: в премиум-сегменте зафиксировано удешевление на 8,9% (до 966 000 рублей), а в делюксе — на 7,7% (до 2,4 млн рублей).

В то же время бизнес-класс, напротив, слегка прибавил в цене — плюс 2,3% (до 586 031 рубля), а по альтернативным расчётам рост составил символические 0,3% (до 608 000 рублей). Комфорт-класс сохранил мартовские уровни — около 416 865 рублей, хотя некоторые замеры показали незначительное снижение на 0,4% (до 450 000 рублей).

В Новой Москве более дешёвые сегменты также дешевели: эконом-класс потерял 4,5% и опустился до 340 000 рублей за «квадрат», а комфорт-класс — 2%, достигнув 350 000 рублей. Именно доступное жильё в ТиНАО активно разбирали ипотечные заёмщики, что и отразилось на средних цифрах.

Почему цены предложения растут, а чеки по сделкам падают

Любопытно, что одновременно с удешевлением реальных продаж средняя стоимость лотов в экспозиции в старых границах Москвы к марту увеличилась на 2,8% — до 823 900 рублей за метр. В новой Москве прайс почти не изменился, просев лишь на 0,1% до 331 400 рублей.

Эксперты объясняют этот парадокс выходом на рынок большого числа новых проектов бизнес-, премиум- и делюкс-классов, в том числе с ценой метра под 4 млн рублей. Одновременно из продажи активно вымываются самые доступные варианты. Пока в структуре предложения растёт доля дорогих лотов, средняя заявленная цена ползёт вверх, а количество сделок сокращается. Но когда дело доходит до реальных покупок, покупатели голосуют рублём за бюджетные метры, что и фиксируют системы мониторинга заключённых договоров.

Ипотечники выбирают бюджетное жильё

Роль катализатора сыграло увеличение доли кредитных покупателей. Ипотечные заёмщики традиционно смотрят в сторону более доступных объектов, поэтому прирост их числа в апрельской статистике естественным образом сдвинул среднюю цену сделок вниз. Дополнительным фактором стали ожидания перемен в госпрограммах.

Активно обсуждаемая дифференциация ставок по семейной ипотеке с 1 июля подстегнула спрос в массовом сегменте. Потенциальные заёмщики стремились успеть заключить договоры на действующих условиях, что увеличило выборку из недорогих лотов. Как отмечают участники рынка, когда в структуре продаж растёт доля «эконома» и «комфорта» и одновременно падает число элитных сделок, итоговый средний чек снижается, даже если прайс-листы девелоперов остались прежними. Таким образом, апрельская просадка стала не столько результатом прямых скидок, сколько отражением изменившегося портрета покупателя.