КРТ: полугодовая доля в сдаче 2,8%, проекты под угрозой

Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, комплексное развитие территорий задумывалось как мощный инструмент для обновления российских городов и запуска современных кварталов. Однако свежая статистика показывает: пока механизм скорее точечный, а стоящие за ним финансовые риски заставляют застройщиков действовать крайне осторожно. Разбираемся, как выглядит рынок КРТ по итогам полугодия и что это значит для будущих новосёлов.

Цифры полугодия: почему доля КРТ невелика

По итогам января–июня на проекты КРТ пришлось лишь 2,8% от всего сданного в стране жилья — 1,2 млн кв. метров из 42,76 млн «квадратов». Такой скромный результат объясняется структурой ввода: более 62% площадей составляет индивидуальное жилищное строительство, где механизм КРТ почти не применяется.

В то же время строительный задел по программе выглядит гораздо внушительнее. В первом полугодии в активной фазе находилось свыше 9 млн кв. метров жилой недвижимости — это около 8% от совокупного текущего портфеля российских девелоперов. С 2023 года объём строящегося в рамках КРТ жилья вырос в 5,6 раза, что подтверждает растущий интерес бизнеса.

Однако расширение идёт крайне неравномерно. Три четверти возводимых «квадратов» сосредоточено всего в десяти регионах страны. В 41 субъекте строительство по данному механизму пока даже не начиналось — для многих территорий КРТ остаётся лишь декларацией.

Финансовые риски: экономика вслепую

Главный парадокс КРТ — инвестор выигрывает торги задолго до того, как узнает реальную стоимость своих обязательств. За последние два года ситуация усугубилась: себестоимость материалов и строительно-монтажных работ взлетела примерно на 60%, тогда как рыночные цены на жильё поднялись лишь на 24%. Многие проекты балансируют на грани окупаемости, а поменять их параметры без повторных аукционов практически невозможно.

Эксперты фиксируют системные ошибки в финансовых расчётах. По их оценке, девять из десяти проектов КРТ содержат просчёты в части проектного финансирования, затрат на инженерные сети и социальные объекты. Самой крупной и непредсказуемой статьёй остаётся расселение: сметы могут варьироваться от 300 млн до 9 млрд рублей, а фактические расходы часто на 20–30% превышают первоначальные оценки.

До аукциона ресурсоснабжающие организации редко выдают окончательные технические условия, поэтому застройщик выходит на площадку с открытой сметой на подключение. Фактически девелопер отвечает перед банком и городом имуществом, деньгами и репутацией, не имея ясной картины предстоящих затрат.

Как сделать КРТ системным: опыт и предложения

Мировая практика подсказывает, что переломить ситуацию можно. В Китае, например, власти до старта торгов определяют обязательства всех сторон, решают вопросы с жителями и инфраструктурой, а само расселение финансируют долгосрочными дешёвыми кредитами через специальный механизм целевого фондирования банков. Ключевой принцип, применимый и в России: участок должен выходить на аукцион только после формирования базовой финансовой схемы.

Чтобы перейти от единичных успехов к системному рынку, необходимо внедрить несколько изменений. Среди них — обязательный паспорт территории с верифицированными данными, предварительная проверка финмодели банком, раскрытие участникам торгов предельных параметров финансирования и возложение ответственности за исходные данные на администрацию. Кроме того, нужен автоматический механизм восстановления экономики проекта при резком изменении внешних условий и возможность корректировать проект без повторных торгов по прозрачным правилам.

При таком подходе доля КРТ в многоквартирном строительстве может достичь 30–40% — и это выглядит достижимым долгосрочным ориентиром, а не фантазией.