Комфорт-класс в Москве занял минимальную долю рынка за всю историю

Как сообщает РБК Недвижимость, к началу августа 2026 года рынок новостроек в старых границах Москвы зафиксировал исторический антирекорд: доля жилья комфорт-класса в общем котле предложения сжалась до 22,9%. Это на 8,4 процентного пункта меньше, чем годом ранее, и самое низкое значение за всё время наблюдений. Одновременно средняя стоимость квадратного метра подскочила на четверть, а объём экспозиции продолжил сокращаться. Разбираемся, как структурная перестройка рынка влияет на кошельки и ипотечные возможности заёмщиков.

Как доля массового жилья обновила дно

Ещё три года назад комфорт-класс занимал почти половину витрины столичного первичного рынка — 42,1%. К августу 2025 года показатель опустился до 31,3%, месяц назад был 23,3%, а сейчас просел до 22,9%. Падение за двенадцать месяцев составило ровно 8,4 п. п., что подтверждает стремительное вымывание самого доступного жилья из старых границ Москвы.

Такой динамики не наблюдалось никогда. «Месяц назад доля была 23,3%, год назад — 31,3%, три года назад — 42,1%», — комментируют аналитики рынка, подчёркивая системный характер сжатия. Фактически массовый сегмент стремительно теряет позиции под давлением высоких ипотечных ставок и растущей себестоимости строительства.

Где тают метры: сокращение предложения и экспансия премиума

Общий объём предложения в старых московских границах к началу августа составил 1,9 млн кв. м — на 8% меньше, чем год назад. Количество лотов в продаже упало ещё заметнее: минус 12%, до 30,7 тыс. квартир. Главный «виновник» сжатия — именно комфорт-класс. Его экспозиция рухнула на 40% в годовом выражении, до 4 тыс. лотов, в результате доля сегмента уменьшилась на 6 процентных пунктов.

Противоположную картину демонстрирует премиум-сегмент. Здесь объём предложения, напротив, вырос почти на 20% — до 5,5 тыс. лотов. Доля премиального жилья достигла 18%, увеличившись на 5 п. п. за тот же период. Таким образом, рынок структурируется в пользу дорогих проектов: предложение смещается туда, где маржинальность позволяет окупать стройку при текущей ключевой ставке.

Почему застройщики почти не строят комфорт-класс

Ключевая причина — резкое падение экономической привлекательности массового строительства. По оценкам участников рынка, в первой половине 2026 года в старых границах Москвы не стартовало ни одного нового проекта комфорт-класса, а на присоединённых территориях запустился лишь один. Параллельно запуски премиального и элитного жилья выросли в 3,7 раза и заняли почти 82% от всех новых выводов на рынок.

«Девелоперы не выводят новые проекты массового сегмента из-за резкого снижения маржинальности — себестоимость растёт, клиенты уходят, конкуренция с инвесторами, продающими квартиры в готовых домах по договорам купли-продажи, зашкаливает», — поясняют эксперты. Добавляет давления жёсткая денежно-кредитная политика: восстановление запусков в комфорт-классе возможно лишь при снижении ключевой ставки хотя бы до 10–11%.

Впрочем, отраслевые специалисты уверены: сам сегмент никуда не денется, но изменится качественно. Вместо типовых кварталов появятся комплексы с продуманными планировками, улучшенной отделкой и насыщенной инфраструктурой — девелоперы будут повышать потребительские характеристики, чтобы оправдать цену.

Практический вывод

Первичный рынок Москвы переживает тектонический сдвиг: доступное жильё выдавливается в более отдалённые районы, а в центре предложения будут всё более премиальными. Заёмщикам важно реалистично оценивать свой бюджет: при нынешней стоимости квадратного метра и ставках ипотеки разумной альтернативой могут стать совместные программы с застройщиками, субсидированная ипотека (там, где она сохраняется) или временный переход в аренду до стабилизации цен и ставок. Доля комфорт-класса, вероятно, ещё какое-то время останется низкой, но качество будущих проектов обещает вырасти — и к этому моменту покупателю стоит подготовиться заранее.