Сроки реализации новостроек выросли до 2–3,8 лет по итогам июля

По информации Ведомости — недвижимость, если спрос на первичном рынке сохранится на уровне января–июня 2026 года, застройщикам в большинстве российских мегаполисов придётся потратить на продажу всех свободных квартир от двух до четырёх лет. Усреднённый срок реализации вырос до 2,6 года — это заметно дольше, чем годом ранее. Почему так произошло, кому из девелоперов сложнее всего и как покупателю оценить риски — в нашем разборе.

Сроки распродажи: от 2 до 3,8 лет в большинстве крупных городов

Исследование системы мониторинга BnMap.pro охватило 16 миллионников и Тюмень. Оказалось, что в 14 из 17 городов при нынешних темпах продаж на реализацию нераспроданных квартир в строящихся домах уйдёт от 2 до 3,8 года. При этом застройщики считают комфортным ориентиром срок до двух лет — всё, что выше, уже создаёт напряжение.

Компания Macon оценила средний показатель по всем мегаполисам в 2,6 года, тогда как год назад он составлял 2,1 года. «Циан» приводит похожую картину: на июль 2026 года из 66 млн кв. м строящегося жилья в миллионниках (включая проекты без открытых продаж) реализовано лишь около 27%. Для сравнения, годом ранее из 65 млн кв. м было продано 33%, а расчётный срок оставшихся метров составлял 49 месяцев. При сохранении спроса января–июня текущего года потребуется уже 76 месяцев, подсчитал главный аналитик платформы Алексей Попов.

Руководитель сервиса «Пульс продаж новостроек» Артём Советников озвучивает чуть менее драматичную общую цифру — 43,1 месяца в среднем по стране. Причём за год она даже немного сократилась за счёт снижения доли непроданных квартир на 7,6% (до 32,5 млн кв. м). Однако эксперт связывает это с техническим фактором: в июне был введён большой объём жилья.

Лидеры и аутсайдеры: где распродадут быстрее, а где ждать годы

Быстрее всего с оставшимися лотами справятся девелоперы в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — за 22 месяца (данные BnMap.pro). В Санкт-Петербурге этот процесс займёт 23 месяца. Однако, как подчёркивают аналитики, даже эти города уже вышли за рамки двухлетней нормы.

Солидный пласт — Волгоград, Пермь, Москва, Челябинск, Воронеж, Краснодар, Тюмень, Уфа, Новосибирск и Казань — укладывается в диапазон от двух до трёх лет. Самые сложные позиции у Екатеринбурга, Красноярска, Омска и особенно Самары, где расчётные сроки превышают три года, а в Самаре достигают примерно 45 месяцев.

По версии Macon, более трёх лет понадобится также Воронежу, Ростову-на-Дону, Новосибирску, Красноярску, Уфе, Краснодару и Самаре; максимальный срок зафиксирован в Омске — 4,4 года. Ещё более тревожные оценки даёт Алексей Попов: дольше всего покупателей придётся искать в Красноярске (81 месяц), Омске (86 месяцев), Новосибирске (88 месяцев), Самаре (100 месяцев), Краснодаре (102 месяца) и Уфе (109 месяцев). Артём Советников согласен, что в Самаре, Уфе и Краснодаре время реализации достигает 57–66 месяцев.

Причины затоваривания и мнения экспертов

Главный драйвер — резкое охлаждение спроса. В Краснодаре, например, эксперты отмечают сразу два фактора: большие объёмы нераспроданных остатков и качественные изменения в покупательском поведении. Миграционная привлекательность юга временно снизилась, а высокие цены мешают сохранять приемлемые темпы продаж.

При этом в ряде городов ситуация усугубляется тем, что застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты быстрее, чем продают. Особенно это заметно в Самаре, Уфе, Перми и Новосибирске. Напротив, в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге и Воронеже старты новых объектов резко сократились, и накопленное предложение постепенно уменьшается.

Эксперты предупреждают: рост времени реализации остатков — явный признак усиления профицита на рынке новостроек. Для девелоперов это создаёт серьёзные риски: задержки ввода объектов, замедление строительной активности и рост издержек из-за высоких процентов по кредитам.