ИЖС: эскроу-счета оставили без подрядчиков каждую третью ипотеку

По данным РБК Недвижимость, распространение эскроу-счетов на сегмент индивидуального жилищного строительства, стартовавшее год назад, привело к парадоксальной ситуации. Ипотечные выдачи на частные дома выросли в 1,7 раза, но каждая третья одобренная заявка так и не превращается в реальный кредит. Причина — острейшая нехватка подрядчиков, способных работать по новым правилам.

Почему эскроу разделил рынок подрядчиков

С 1 марта 2025 года закон обязал использовать счета эскроу при строительстве дома с привлечением льготной ипотеки. Деньги заказчика замораживаются в банке до полной сдачи объекта, а возводить дом подрядчик должен за собственные или заёмные средства. Такой подход резко отсек тех, кто привык работать с наличными расчётами и бригадами без официальных договоров.

Цифры от аналитического центра «Дом.РФ» обнажают масштаб разрыва. Около 8 тыс. подрядных организаций заявили о готовности перейти на новую схему. Однако реально вышли на сделки лишь 4,3 тыс. — то есть почти половина так и не смогла адаптироваться. Оставшиеся столкнулись с жёстким фильтром: у небольших компаний часто нет ни достаточного залога, ни кредитной истории, чтобы получить проектное финансирование.

На этом фоне частное домостроение продолжает доминировать в общем вводе жилья — за пять месяцев 2026 года его доля составила 64%. Но значительная часть этого объёма всё ещё строится хозспособом, силами самих владельцев или частных бригад без оформления отношений по эскроу. Квалифицированных же исполнителей, работающих «в белую», катастрофически не хватает.

Рекордная ипотека, которая буксует

Спрос на загородное жильё и кредитование частного сектора бьёт рекорды. За январь–май 2026 года банки выдали на ИЖС и готовые дома 42 тыс. кредитов на 226 млрд рублей. Это ровно в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, причём и по количеству сделок, и по объёму средств. Сегмент строительства с нуля и вовсе показал двукратный рост в годовом выражении.

Однако внушительные цифры выдач не должны вводить в заблуждение. По оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до фактической выдачи. Причина — невозможность найти подрядчика, который готов и умеет работать со счетами эскроу. Фактически клиент получает одобрение банка, но не может реализовать своё право на кредит, потому что на рынке просто нет свободного исполнителя с нужным статусом.

Как государство пытается расширить круг подрядчиков

Для снятия этого барьера институт жилищного развития запустил программу поддержки — кредитование подрядных компаний под поручительство «Дом.РФ». Смысл механизма в том, что институт выступает гарантом перед банком, снижая риски и давая возможность даже небольшим игрокам получить заёмные средства на стройку. По прогнозам, такая мера позволит привлечь на рынок дополнительно от 500 до 700 новых подрядчиков.

Участники рынка подтверждают: дефицит ощущается повсеместно. В Ассоциации деревянного домостроения отмечают, что удерживают позиции в основном компании с многолетним кадровым костяком, а новым игрокам приходится крайне тяжело. В строительной компании Starkwood предупреждают, что из-за внедрения эскроу-счетов с рынка могут уйти 20–40% игроков, а те, кто останутся, неизбежно поднимут цены на свои услуги.