Итоги I полугодия 2026 на рынке жилья: ипотека взлетела, цены стабильны

Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, по итогам первой половины 2026 года российский рынок жилья показал противоречивую картину: объёмы ипотечного кредитования подскочили почти наполовину, однако застройщики сохраняют осторожность, а реальные цены на квадратные метры в новостройках продолжили медленно сползать вниз, если вычесть инфляцию. Эксперты связывают заметные всплески спроса с ажиотажем вокруг госпрограммы «Семейная ипотека», а не с устойчивым оздоровлением рынка.

Продажи строящегося жилья: рост объема, но не уверенности

За январь–июнь было реализовано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на сумму 2,3 трлн рублей. Это на 6% больше по площади и на 11% больше в деньгах, чем за аналогичный период год назад. Однако специалисты предупреждают: такая динамика не означает начала полноценного восстановления. Рост сформировали два коротких эпизода повышенной активности — в январе и в июне, когда покупатели массово выходили на сделки, опасаясь изменений в условиях «Семейной ипотеки». Без этих всплесков общая статистика выглядела бы значительно скромнее.

Ипотечный рынок: резкий скачок за счёт вторички

Всего за шесть месяцев банки предоставили жилищных кредитов примерно на 2,2 трлн рублей — сразу на 48% больше, чем годом ранее. Драйвером этого роста оказался не первичный, а вторичный рынок: его доля в структуре выдач увеличилась с 39% до 54%. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу готового жилья, где цены зачастую гибче, а сделка не привязана к срокам строительства. В то же время столь резкое изменение структуры кредитования сигнализирует, что высокие ставки и осторожность застройщиков сдерживают спрос на новостройки вне льготных программ.

Ценовая динамика: новостройки дорожают медленнее инфляции

За шесть месяцев 2026 года новостройки номинально подорожали на 3,6% при общей инфляции в 4,2%. Это означает, что в реальном выражении — после очистки от общего роста цен — квадратный метр подешевел примерно на 0,5%. Покупательная способность рубля снижалась быстрее, чем менялись ценники на строящееся жильё. Такой феномен говорит о сохраняющемся дисбалансе между спросом и предложением: девелоперам приходится сдерживать рост цен, чтобы удерживать покупателей, но даже это пока не приводит к заметному оживлению.

Проектное финансирование: хрупкое равновесие

Продажи строящихся объектов почти не увеличивают остатки средств на счетах эскроу. В результате покрытие задолженности застройщиков по проектному финансированию снизилось с 69% в декабре 2025 года до 66% в мае 2026-го. Иными словами, поступающие от дольщиков деньги всё слабее страхуют девелоперские кредиты. При этом ставка по проектному финансированию перестала снижаться и стабилизировалась на уровне 10%. Качество портфеля, по оценкам аналитиков, пока остаётся хорошим, но тренд на постепенное ухудшение покрытия заставляет внимательнее следить за финансовой устойчивостью строительного сектора.

Прогнозы: высокие ставки и осторожные застройщики

Главными ограничениями для рынка, по мнению экспертов, служат дорогая рыночная ипотека и более медленное, чем ожидалось, снижение ключевой ставки Банка России. При таком сценарии восстановление может растянуться по времени: девелоперы продолжат очень осторожно подходить к запуску новых проектов и срокам открытия продаж, опасаясь слабого платежеспособного спроса. В ближайшие кварталы рынок, скорее всего, будет жить от одного льготного сигнала до другого, а застройщики — сокращать вывод новых объёмов, закладывая основу для будущего дефицита предложения.