Ипотека в мае: минус 10% к апрелю и плюс 32% к аналогичному месяцу годом ранее

По данным ЕРЗ.РФ — новости, май 2026 года принёс ипотечному рынку заметное охлаждение после активного апреля. Крупнейшие банки заключили 72,9 тыс. договоров на общую сумму 321,4 млрд рублей. Количество сделок упало на 10% относительно предыдущего месяца, а денежный объём — на 9%. При этом по сравнению с маем 2025 года выдачи всё ещё выглядели уверенно: плюс 32% по числу кредитов и плюс 17% по объёму. Такой разрыв подчёркивает, насколько изменилась рыночная конъюнктура за год.

Общая картина: месячное торможение при годовом разгоне

Снижение на 10% за месяц — не сюрприз для экспертов. Май традиционно сопровождается длинными выходными и снижением деловой активности. Дополнительным тормозом выступило приближающееся ужесточение условий «Семейной ипотеки» с 1 июля, которое заставило часть потенциальных заёмщиков отложить решения. Одновременно высокие процентные ставки по рыночным программам продолжили сдерживать спрос.

Однако взгляд назад, на май предыдущего года, раскрывает иную картину. Рост количества выданных кредитов на 32% говорит о том, что рынок адаптировался к новым реалиям и государственные меры поддержки сумели масштабироваться. Объём в деньгах поднялся скромнее — на 17%, что объясняется снижением среднего чека по сравнению с прошлым годом.

Из чего состояли выдачи: срез апреля 2026

Данные о структуре сделок за апрель, предшествовавший майскому спаду, помогают понять, куда движется спрос. В апреле готовые квартиры заняли 41% от общего числа выдач, новостройки — 38%, а загородная недвижимость — 16%. Такая пропорция отражает переток интереса на вторичный рынок: покупатели ищут более доступные варианты, а лимиты по льготным программам на первичку становятся жёстче.

Для заёмщика это означает расширение выбора: если раньше льготная ставка жёстко привязывала к новостройке, то теперь вторичка и загородные дома становятся всё более весомой альтернативой, даже с учётом более высоких ставок по рыночным программам.

Господдержка: меньше сделок, но всё ещё больше половины денег

В мае 2026 года программы с государственным участием обеспечили 30 тыс. выданных кредитов на сумму 181,3 млрд рублей. Это 41% от количества всех жилищных ссуд и 56% от их рублёвого объёма. Иными словами, каждая вторая ипотечная гривна в стране пришла из бюджета — через «Семейную ипотеку», «Льготную ипотеку» и другие механизмы.

Доминирование госпрограмм остаётся колоссальным, хотя по сравнению с прошлогодними пиками их доля снизилась. Застройщики и банки всё отчётливее конкурируют за заёмщика внутри лимитов, и это заставляет тщательнее планировать бюджет покупки и следить за обновлениями условий.

Средний чек: новостройка вдвое дороже вторички

В мае средний размер ипотечного кредита составил 4,4 млн рублей, что на 2% выше апрельского уровня. Однако разброс по сегментам остаётся рекордным: на первичном рынке средний чек достиг 5,9 млн рублей, тогда как на готовые квартиры — всего 3,1 млн. Загородная недвижимость (готовые дома и ИЖС) обходилась в среднем в 4,5 млн рублей, а рефинансирование — в 3,6 млн.

Такая разница почти в два раза между новостройкой и вторичкой объясняется не только ценами на квадратный метр, но и структурой сделок. Льготные программы с пониженными ставками чаще используются для приобретения строящегося жилья, что разгоняет средний чек. Покупатели, выбирающие готовые квартиры, чаще опираются на собственные средства и оформляют меньшие кредиты.

Ипотечный портфель и его «льготное» лицо

К 1 июня 2026 года совокупный ипотечный портфель достиг 24,4 трлн рублей, что на 0,4% больше, чем в начале мая. Внутри портфеля 57% приходится на программы с господдержкой, а конкретно «Семейная ипотека» занимает 34%. За год прирост доли «семейных» кредитов составил 9 процентных пунктов, что подчёркивает её роль как главного драйвера рынка.

Почти четверть портфеля сконцентрирована в инструменте с фиксированной льготной ставкой, и это создаёт устойчивую базу для банков, но одновременно усиливает зависимость от бюджетных решений. Заёмщикам важно помнить: даже при росте ставок по рыночным программам, большая часть портфеля остаётся под защитой льготных механизмов, однако новые выдачи всё сильнее зависят от колебаний лимитов.