Ипотека упёрлась в потолок: средний кредит — 5,74 млн рублей

Динамика среднего размера ипотечного кредита в IV квартале 2025 года

Сезон деловой активности на рынке недвижимости подвёл промежуточный итог. В последнем квартале 2025 года российский заёмщик, покупающий квартиру по договору долевого участия, в среднем оформлял ипотечный кредит на 5,74 млн рублей. Для сравнения: ровно год назад, в IV квартале 2024-го, эта сумма равнялась 5,43 млн рублей. Прирост — всего 310 тысяч рублей или 5,74%. Цифры подтверждаются статистикой Центрального банка России.

Казалось бы, рост есть, но его масштаб резко контрастирует с ещё недавними двузначными скачками. Главное — такой плюс практически поставил точку в многолетней гонке, когда ипотечный чек разгонялся гораздо быстрее общего роста цен в экономике. Сейчас средний кредит рос почти так же, как дорожали потребительские товары и услуги, — синхронно с официальной инфляцией.

Сравнение роста суммы кредита с инфляцией

В 2025 году годовая инфляция зафиксирована на уровне 5,59%. Увеличение ипотечного займа на 5,74% практически один в один повторяет этот показатель. Ещё в 2024 году наблюдалась похожая картина: кредиты подросли на 9,5% при инфляции 9,52%. Два года подряд динамика совпадает с высокой точностью. Эксперты рынка отмечают, что прежде такой тесной связки не было: заёмщики наращивали кредитное плечо намного активнее.

«Покупатель сейчас находится в непростых условиях, даже с учетом сохранения адресных программ субсидирования ипотечных кредитов. Он должен потянуть первоначальный взнос, а также позволить себе более-менее комфортный ежемесячный платеж по кредиту. То есть определилась граница общей стоимости квартиры, в которую он так или иначе упирается. И эта граница, как мы сейчас видим, перестала двигаться вверх. Покупатели, по сути, достигли потолка своих финансовых возможностей», — комментируют участники рынка недвижимости.

Фактически люди сегодня берут ипотеку ровно на ту сумму, которую способны обслуживать в границах своего дохода, не расширяя долговую нагрузку сверх меры. Банки также осторожнее оценивают платёжеспособность, ориентируясь на консервативный сценарий.

Исторические тренды: рост в 2020–2022, снижение в 2023

Для понимания нынешней остановки важно вспомнить, с каких высот мы спускаемся. Наиболее бурный рост среднего ипотечного кредита пришёлся на 2020–2022 годы. Тогда запущенные одна за другой государственные программы льготной ипотеки на новостройки подстегнули спрос и взвинтили цены на жильё. Люди стремились успеть запрыгнуть в «уходящий поезд» низких ставок, что разгоняло и размер займа, и стоимость квадратного метра. Кредитное плечо росло опережающими инфляцию темпами, нередко на 15–20% в год.

В 2023 году произошёл заметный откат — средняя сумма ипотеки, по данным ЦБ, снизилась сразу на 7%. Это стало реакцией на ужесточение условий кредитования и на высокую базу предыдущих лет. А затем последовали два года минимального роста, вплотную привязанного к общей инфляции. Перегретый рынок начал остывать.

Факторы замедления: цены на жилье, доходы населения, площади квартир

Ключевых тормозов несколько. Во-первых, заметно замедлился рост цен на жильё. В новостройках перестали закладывать моментальную переоценку каждого следующего этапа строительства — покупатели попросту перестали поспевать за аппетитами продавцов. Во-вторых, реальные доходы населения увеличиваются гораздо скромнее желаемых темпов улучшения жилищных условий. Семейный бюджет не выдерживает дальнейшего наращивания ежемесячного платежа, даже при наличии субсидий.

В-третьих, отчётливо проявилась тенденция к сокращению приобретаемых площадей. Вместо двух- и трёхкомнатных вариантов всё чаще выбирают «однушку» меньшего метража либо студию. Это позволяет удержать общую стоимость лота на приемлемом уровне, но и средний размер кредита при этом не увеличивается, а порой даже сокращается. Так покупатель компенсирует недостаток дохода.

Влияние на девелоперов и рынок недвижимости

Для застройщиков остановка роста кредитного чека — тревожный звонок. Пока себестоимость строительства растёт из-за подорожавших материалов, рабочей силы и кредитных ресурсов, цена продажи жилья упёрлась в платёжеспособный спрос. Рентабельность проектов падает, особенно в сегменте массового жилья, где маржа и без того была невысокой. Дальнейшее снижение объёмов продаж способно вызвать кассовые разрывы и замедление запуска новых объектов.

Девелоперы вынуждены искать компромиссы: запускать более компактные форматы квартир, договариваться о рассрочках, активнее работать с адресными программами. Рынок недвижимости входит в стадию жёсткой конкуренции не столько за ценник, сколько за реальные возможности кошелька покупателя.