Ипотека на новостройки: доля ДДУ, покрытых эскроу, сократилась до 68%

Как пишет ЕРЗ.РФ — новости, рынок строящегося жилья столкнулся с заметным снижением финансовой обеспеченности договоров долевого участия. По последним данным, только 68% ДДУ сегодня имеют полное покрытие в виде средств на эскроу-счетах — ещё два года назад этот показатель составлял 88%. А апрель 2026 года принёс минимальный за всю историю механизма проектного финансирования прирост остатков на эскроу — плюс 5 млрд рублей. Накопленный разрыв между стоимостью заключённых договоров и фактическими деньгами на спецсчетах достиг 1,5 трлн рублей. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и как они отразятся на тех, кто планирует покупку квартиры в новостройке.

Доля покрытия ДДУ упала на 20 процентных пунктов

Ещё в 2024 году 88% всех договоров долевого участия были полностью обеспечены деньгами на эскроу-счетах. Однако к первому кварталу текущего года этот показатель сократился до 68%. Иными словами, почти треть всех обязательств девелоперов перед дольщиками не подкреплена фактическими поступлениями на защищённые счета. Причина — в изменении структуры сделок. Деньги на эскроу могут зачисляться разово (при 100%-ной оплате) или частями — при ипотеке или при использовании застройщиком рассрочки. Снижение доли полностью покрытых ДДУ говорит о том, что всё больше покупателей выбирают поэтапные расчёты либо ипотечные средства поступают с задержкой, оставляя договоры временно необеспеченными.

Апрельский антирекорд и 1,5 трлн рублей разрыва

В апреле 2026 года изменение объёма средств на счетах эскроу оказалось рекордно низким — совокупный прирост составил лишь 5 млрд рублей. Для сравнения, ещё годом ранее ежемесячные поступления часто исчислялись десятками миллиардов. Параллельно накопленная разница между суммарной ценой всех действующих ДДУ и остатками на эскроу выросла до 1,5 трлн рублей. Этот «недобор» не создаёт прямой угрозы для дольщиков, поскольку их средства, попавшие на эскроу, защищены. Однако для застройщиков такая динамика означает ухудшение условий проектного финансирования: банки кредитуют стройку тем охотнее и дешевле, чем выше наполнение эскроу-счетов. При низких остатках ставки растут, а лимиты сокращаются.

Почему это происходит: льготная ипотека, рассрочки и временные лаги

По мнению экспертов, замедление притока средств на эскроу вызвано несколькими ключевыми факторами. Во-первых, сворачивание массовых программ льготной ипотеки и ужесточение условий оставшихся субсидируемых кредитов резко сузили круг покупателей, готовых сразу оплачивать жильё банковскими деньгами. Во-вторых, девелоперы всё активнее продвигают рассрочку — она позволяет клиенту платить напрямую застройщику, часто минуя банк, но при этом деньги поступают на эскроу не сразу, а по частям и с отсрочкой. В-третьих, существует временной лаг между одобрением ипотечного кредита и его фактическим зачислением на счёт эскроу. Кроме того, субсидированные средства, такие как материнский капитал, поступают с бюрократическими задержками. Все эти моменты, как отметил управляющий директор рейтингов финансовых институтов НРА Константин Бородулин, в комплексе объясняют накопленную разницу в 1,5 трлн руб. Глава аналитического департамента «Цифра брокер» Наталия Пырьева подчеркнула: объём ДДУ растёт опережающими темпами за счёт удорожания строек и индексации цен, тогда как остатки на эскроу формируются только из реально внесённых покупателями сумм, доля которых в цене договора снижается из-за популярности рассрочек. По её прогнозу, показатель покрытия и дальше будет оставаться на умеренных уровнях.