Ипотека на ИЖС: Сбер вводит оплату подрядчику по этапам

По данным РБК Недвижимость, сбер запустил пилотный механизм выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство, при котором счёт эскроу раскрывается не целиком после сдачи дома, а отдельными частями по мере готовности ключевых этапов. Для заёмщика это означает более прозрачный контроль за движением средств и меньший риск оплатить работы, которые ещё не выполнены.

Как работает частичное раскрытие эскроу

Новый формат предполагает, что банк перечисляет подрядчику деньги не одним платежом в конце стройки, а после завершения каждого из трёх этапов — фундамента, стен и дома в целом. Факт выполнения работ подтверждается фото- и видеоматериалами, а также промежуточным актом приёма-передачи. Только после такой проверки средства со счёта эскроу становятся доступны строительной компании.

Для подрядчика это способ не замораживать собственные ресурсы на весь период строительства. Полученные за уже сделанный этап деньги можно сразу направлять на закупку материалов, оплату рабочих и продолжение работ. Кроме того, частичное раскрытие эскроу позволяет строителям одновременно вести несколько объектов, снижая нагрузку на оборотный капитал.

Клиенту банка схема даёт дополнительную уверенность: каждый транш уходит строго на строительство и только после проверки результата. Деньги остаются под защитой счёта эскроу, пока банк не убедится, что заявленный этап действительно завершён.

Почему механизм появился именно сейчас

Летом 2019 года российские девелоперы перешли к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Стандартное правило прежнего периода заключалось в том, что средства покупателей можно было получить только после ввода новостройки в эксплуатацию. Для многоквартирных домов такая схема уже стала привычной, однако в сегменте ИЖС жёсткое «замораживание» денег до финальной сдачи объекта оказалось серьёзным барьером.

Поэтапное раскрытие эскроу поддерживается Минстроем России. В ведомстве считают, что частичное перечисление средств по мере завершения этапов даёт застройщикам доступ к деньгам покупателей на стадии строительства и позволяет направлять их непосредственно на стройку. Это должно сократить кассовые разрывы и ускорить возведение частных домов.

Какие меры для ИЖС готовит Минстрой

Параллельно с запуском банковского механизма Минстрой прорабатывает дополнительные меры развития индивидуального жилищного строительства. Среди них — предоставление земельных участков под частные дома и создание инженерной и транспортной инфраструктуры. Эти шаги направлены на поддержку будущих объёмов ввода жилья и снижение издержек для застройщиков.

В министерстве отмечают, что рынок ИЖС сейчас проходит период адаптации после перехода на эскроу-счета. Похожая ситуация наблюдалась в сегменте многоквартирных домов в 2018 году, когда застройщики привыкали к новым правилам финансирования. Чтобы не допустить затяжного снижения ввода частных домов, ведомство совместно с профильными министерствами и ведомствами готовит комплекс мер поддержки.