Элитное жилье Москвы: спрос упал на 35%, а цены выросли на 7%

Как пишет РБК Недвижимость, рынок дорогой недвижимости Москвы демонстрирует противоречивую картину: количество сделок резко сократилось, а стоимость объектов продолжает ползти вверх. Покупатели всё чаще отдают предпочтение готовому жилью на вторичке, но застройщики не снижают цены — напротив, они подогреваются растущими издержками и выходом новых проектов. Для заёмщиков, даже в высокобюджетном сегменте, такая динамика означает необходимость более тщательного расчёта бюджета и выбора между первичкой и вторичкой.

Предложение бьёт рекорды: плюс 18% за полгода

За последние шесть месяцев число экспонируемых лотов в элитных новостройках столицы ощутимо выросло. По подсчётам «Метриум Премиум», с начала года предложение увеличилось на 18% и достигло 2,4 тыс. объектов в 65 жилых комплексах. Из них 2,1 тыс. — классические квартиры, ещё 0,3 тыс. — апартаменты.

Если смотреть по сегментам, то в элит-классе объём экспозиции прибавил 19%, а в делюксе — 16%. Наибольшие площади сосредоточены в трёх районах: Хамовники (52,9 тыс. кв. м), Тверской район (51,4 тыс. кв. м) и Дорогомилово (34,6 тыс. кв. м). Всего за это время стартовали продажи в 11 новых проектах и одной очереди, уточняет партнёр NF Group Андрей Соловьев. Основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева прогнозирует, что во втором полугодии активность девелоперов не снизится: до конца года на рынок выйдет ещё порядка десяти элитных новостроек.

Продажи просели: почему покупатели уходят на вторичку

Количество сделок, напротив, заметно сократилось. За январь–июнь 2026 года в высокобюджетных новостройках было реализовано 778 лотов общей площадью 84 тыс. кв. м. Это на 35% меньше, чем за аналогичный период 2025 года, свидетельствуют данные Kalinka Ecosystem.

Наибольшая доля покупок пришлась на Замоскворечье (23%), Дорогомилово (22%) и Хамовники (20%). Управляющий партнёр «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин объясняет спад тем, что после нескольких лет ажиотажа на первичке произошло перераспределение интереса: всё больше клиентов выбирают готовое жильё вторичного рынка, где цены существенно ниже.

Дополнительное давление на спрос оказали и другие факторы. По словам директора управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, в 2025 году было зафиксировано рекордно малое количество новых стартов, а часть проектов запустили девелоперы без опыта в высокобюджетном сегменте. Кроме того, пересмотр кадастровой стоимости, сближающий её с рыночной, приведёт к увеличению налоговой нагрузки на собственников, что также охлаждает покупательскую активность.

Цены упрямо растут: сколько стоит элитный метр

Вопреки падающему спросу, ценники не пошли вниз. Средняя стоимость квадратного метра квартир и апартаментов по итогам полугодия составила 2,58 млн руб. — на 7% больше, чем было зафиксировано в начале года. В элит-классе прибавка достигла 8% (2,12 млн руб.), а в делюкс-сегменте — 7% (3,39 млн руб.).

Рост цен эксперты связывают с удорожанием стройматериалов, рабочий силы и высокой стадией строительной готовности многих корпусов. Анна Раджабова отмечает, что продавцы не готовы демпинговать, так как себестоимость проектов продолжает увеличиваться.

Такая ситуация заставляет покупателей быть более избирательными. Андрей Соловьев подчёркивает, что клиенты всё чаще выбирают компактные лоты с приемлемым бюджетом, а часть спроса неизбежно перетекает на вторичку. Во втором полугодии, по мнению Екатерины Румянцевой, средняя цена предложения сохранится выше планки 2 млн руб. за кв. м — за счёт высокой доли делюкс-класса и выхода новых проектов она может даже немного подрасти.