Десятки тысяч ипотечников могут остаться без частных домов

Как сообщает РБК Недвижимость, стремительный взлёт рынка индивидуального жилищного строительства обернулся для тысяч российских семей не новосельем, а судебными разбирательствами и неподъёмными кредитами. По оценкам экспертов, до 20 тысяч граждан пострадали от действий недобросовестных подрядчиков, а регулятор впервые назвал масштаб угрозы: на начало 2026 года риски незавершения строительства зафиксированы по 6 тысячам ипотечных договоров, заключённых для возведения частного дома силами подрядных организаций.

Как рынок частного домостроения оказался перегретым

Активный рост сегмента ИЖС начался ещё в 2021 году на фоне расширения льготных госпрограмм и массового интереса к загородной жизни. Апофеозом стал 2023 год, когда банки выдали рекордные 120 тысяч займов на строительство индивидуальных домов. Спрос многократно превышал предложение квалифицированных строителей, и на рынок хлынули компании, для которых единственным барьером входа было регистрация юрлица и аренда офиса.

Ключевая уязвимость того периода — практически бесконтрольная авансовая схема расчётов. Деньги заказчиков переводились подрядчикам сразу после подписания договора, задолго до финиша стройки. Инструменты защищённых расчётов, такие как эскроу-счета и аккредитивы, формально существовали, но использовались в единичных случаях. «Раньше деньги передавались строителям ещё до создания дома, а безопасные механизмы финансовых взаиморасчётов применялись крайне ограниченно», — объясняет директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.

Почему схема дала сбой

Ситуация усугубилась тем, что многие новые игроки не имели ни опыта управления масштабными проектами, ни элементарной финансовой дисциплины. Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов подчёркивает: построить одновременно 30–40 домов — это совершенно иной уровень сложности, чем работа с одиночными заказами. Именно нехватка компетенций, по его словам, стала причиной краха большинства компаний, бросивших людей без готового жилья.

Часть подрядчиков и вовсе действовала недобросовестно: полученные авансы направлялись на личные покупки — машины, премиальный отдых, покупку недвижимости. Когда обязательства накапливались, а новые клиенты перестали приходить, финансовая пирамида рухнула. «Строительно-подрядные организации без притока свежих денег не могли выполнять взятые на себя обязательства, и надутый пузырь лопнул», — комментирует Усманов.

Переломным моментом стало 1 марта 2025 года — с этой даты использование эскроу-счетов стало обязательным для получения льготной ипотеки при заключении договора подряда. Одновременно произошёл резкий скачок ключевой ставки, упал спрос, изменилось налоговое бремя. Всё это, по выражению президента Федерации ИЖС, создало «идеальный шторм», в котором оказались несостоятельны даже относительно крупные компании. Сейчас разбираться в обстоятельствах деятельности проблемных подрядчиков поручено правоохранительным органам, уточняет Евгений Квасенков.

Цифры: сколько семей в зоне риска

Большинство пострадавших оформляли кредиты именно по договорам подряда с господдержкой. По данным Центрального банка, в первом квартале 2026 года риски незавершения стройки из-за недобросовестности исполнителей зафиксированы по 6 тысячам ипотечных займов на ИЖС. Совокупное число обманутых заказчиков, оставшихся и без дома, и с кредитным бременем, участники рынка оценивают в 20 тысяч человек. Эта цифра включает как единичных граждан, так и семьи, которые годами ждут окончания работ или возврата средств.