Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, российские банки начали осторожнее подходить к кредитованию застройщиков при покупке земли под будущие жилые комплексы. Для покупателей это сигнал: запуск новых проектов может стать менее активным, а требования к экономике строек — более жёсткими.
Выдача ипотеки
Сейчас: 2,94 трлн ₽ (-0.27 трлн ₽)
Источник: ДОМ.РФ — объём выдачи ипотеки
Почему банки стали внимательнее к застройщикам
Кредитные организации пересмотрели оценку рисков в сегменте финансирования девелоперов. Если раньше ключевым фактором могла быть репутация компании или наличие земельного участка, то теперь на первый план выходят прозрачная финансовая модель и проработанность продукта. Девелоперы, которые могут подтвердить экономику проекта и реальные сроки его реализации, продолжают получать кредиты.
С отказами чаще сталкиваются компании, у которых нет подтверждённых градостроительных параметров или внятного расчёта окупаемости. Банк не готов брать на себя проект, если застройщик не может объяснить, за счёт чего объект будет продан и когда вернутся вложенные средства. Речь идёт не только о покупке земли, но и о стартовом финансировании строительного цикла: кредиторы всё чаще требуют детальный бизнес-план, график продаж и подтверждение параметров участка.
Рассчитайте платёж и переплату по вашим параметрам
Открыть калькулятор →Эскроу-счета перестали быть прежней защитой
Одна из главных причин осторожности — изменение модели продаж новостроек. Ранее квартиры активно покупали на старте строительства, и к моменту ввода дома застройщик получал деньги со счетов эскроу. Это давало банкам уверенность, что кредит будет погашен.
Сейчас продажи всё чаще продолжаются уже после сдачи объекта. Из-за этого к завершению строительства на счетах эскроу не накапливается сумма, достаточная для покрытия финансирования. Для покупателя счета эскроу остаются механизмом защиты: средства дольщика хранятся в банке до завершения строительства. Однако с точки зрения кредитора этот инструмент работает хуже, если квартиры не распроданы заранее. Чем больше непроданных квартир остаётся к моменту ввода, тем выше риск, что застройщик не рассчитается по кредиту без дополнительного согласования.
Сравните ставки и условия ведущих банков
Все банки →Слабый спрос и замкнутый круг
Участники рынка отмечают, что платежеспособный спрос на недвижимость сейчас находится на крайне низком уровне. Причины — высокие ипотечные ставки, жёсткие требования банков к заёмщикам и стоимость жилья, которая не соответствует возможностям многих семей. Высокая стоимость кредита сокращает круг потенциальных покупателей, а строгие условия по первоначальному взносу и долговой нагрузке дополнительно ограничивают спрос.
Формируется замкнутый круг: покупатели не могут приобрести квартиры, выручка застройщиков снижается, а шансы получить новое финансирование приближаются к нулю. В таких условиях девелоперам всё сложнее запускать следующие очереди и новые жилые комплексы.