Вторичный рынок Москвы в 2026 году: спрос ушел из новостроек, цены пошли вверх

По информации РБК Недвижимость, столичный рынок готового жилья переживает заметное оживление. По итогам первой половины 2026 года число сделок со вторичной недвижимостью выросло, а вслед за спросом подтянулись и цены. Покупатели всё активнее отказываются от перегретых новостроек в пользу квартир, в которые можно въехать сразу после сделки. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и как изменились ипотечные стратегии москвичей.

Динамика спроса: от статистики Росреестра к реальным сделкам

Цифры говорят сами за себя. За январь–июнь 2026 года в Москве зарегистрировано 66 тыс. переходов прав на вторичное жильё — это на 3,4% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Особенно заметным ускорение стало во втором квартале: апрель–июнь принесли 35,6 тыс. сделок, что превышает результат второго квартала 2025 года сразу на 19,2%.

Опрошенные эксперты связывают разгон спроса с целой комбинацией факторов. С одной стороны, сработал эффект снижения ипотечных ставок, который позволил выйти на рынок тем, кто ранее откладывал покупку. С другой — на вторичку хлынул поток покупателей с рынка новостроек, и, по мнению участников рынка, именно этот тренд стал определяющим.

Почему покупатели уходят из новостроек

Ведущий эксперт компании «Этажи» Иван Золотарев прямо называет перетекание покупателей с первичного рынка на вторичный мейнстримом последних месяцев и уверен, что тренд продолжится. На рынке скопился большой объём отложенного спроса, а на готовое жильё можно получить хороший дисконт.

Ещё жёстче ситуацию описывает руководитель аналитического центра ИРН.РУ Олег Репченко. Он подчёркивает, что условия семейной ипотеки ужесточаются, а цены на новостройки без льготных программ стали просто неподъёмными. При этом возник парадокс: уже построенные и готовые к заселению дома подчас продаются дешевле, чем проекты на стадии котлована со сдачей в 2028–2029 годах. Застройщики, по его словам, создали сюрреалистичную ситуацию с перегретыми ценами, и люди в поисках альтернативы всё чаще выбирают вторичный рынок.

Партнёр риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов добавляет важный нюанс: основной интерес покупателей направлен не на старый жилой фонд, а на дома, сданные 5–7 лет назад. Фактически застройщики сегодня конкурируют сами с собой — инвесторы избавляются от объектов, купленных несколько лет назад, и это ставит под давление цены на первичном рынке.

Что произошло с ценами на квартиры

Рост спроса закономерно отразился на стоимости квадратного метра. По подсчётам «Инком-Недвижимости», средняя цена вторичного жилья во втором квартале 2026 года достигла 308,1 тыс. рублей за кв. м. Относительно первого квартала этого же года прибавка составила 6,2%, к четвёртому кварталу 2025 года — уже 7,4%, а если сравнивать с апрелем–июнем 2025 года, то подорожание достигает 8,7%. При этом максимальный месячный скачок за последние двенадцать месяцев пришёлся на май 2026 года — плюс 5,2%.

Аналитики ИРН.РУ дают более сдержанную оценку, исключая элитный сегмент. По их данным, средняя стоимость готового жилья в старых границах Москвы за полугодие выросла на 4,8% и составила 299,5 тыс. рублей за «квадрат», а в Новой Москве — 218,5 тыс. рублей. Олег Репченко отмечает, что такой рост практически совпадает с официальной инфляцией: по данным Росстата, за январь–июнь 2026 года она зафиксирована на уровне 4,2%. При этом основной вклад в удорожание вносит недорогой сегмент — самые доступные объекты стремительно вымываются с рынка, и пока эта тенденция, скорее всего, сохранится.

Взгляд в будущее

Оживление вторичного рынка Москвы в первой половине 2026 года — не случайный всплеск, а проявление структурных сдвигов. Жёсткие условия по льготным программам, разрыв цен между «котлованом» и готовым жильём и постепенная реализация отложенного спроса будут и дальше толкать покупателей в сторону вторички. Аналитики сходятся во мнении, что во втором полугодии тренд не только сохранится, но и может усилиться, подстёгивая цены дальше. Для заёмщика это сигнал — принимать решение о покупке сейчас или готовиться к более высокому чеку через несколько месяцев.