В Москве не стартовало ни одной массовой новостройки: что делать заёмщику

По информации Интерфакс Недвижимость, московский рынок первичного жилья в первом полугодии 2026 года преподнёс заёмщикам неприятный сюрприз: в старых границах столицы не стартовало ни одной массовой новостройки. Пока девелоперы делают ставку на премиальный и элитный сегменты, покупатели, рассчитывавшие на доступную ипотеку с господдержкой, оказываются перед практически пустой витриной. Как так вышло и что теперь делать тем, кто планировал семейную ипотеку, — разбираемся детально.

Пустота в массовом сегменте: цифры и контекст

За январь–июнь 2026 года в административных границах «старой» Москвы не зафиксировано ни одного старта продаж в сегменте массового жилья. Это не просто статистический пробел, а прямое следствие фундаментальных изменений на рынке. Если смотреть на общее количество новых проектов, вышедших за тот же период, картина даже кажется позитивной: рост на 22,2% относительно первой половины 2025 года, когда было запущено 18 комплексов. Однако весь прирост обеспечила дорогая недвижимость.

Структура стартов выглядит так: 11 проектов относятся к высокобюджетному сегменту (6 элитных и 5 делюкс-класса), 7 — к премиум-классу. Лишь три старта пришлись на бизнес-класс (один из них — в Новой Москве) и один — на комфорт-класс (также в новых границах столицы). Таким образом, премиальные и элитные новостройки заняли 81,8% от всех запусков. Проекты для массового покупателя в старой Москве просто исчезли.

Элита бьёт рекорды, бизнес-класс замер

Элитный и делюкс-сегмент показали максимальный результат в истории столичной высокобюджетной «первички». Для сравнения: годом ранее, в первой половине 2025-го, рынок увидел лишь два подобных старта. Сейчас застройщики вывели сразу 11 комплексов — это исторический рекорд. Однако радоваться оживлению не стоит: по оценкам аналитиков, выход большинства дорогих проектов продиктован не благоприятной конъюнктурой, а высокой стоимостью консервации площадок с уже готовой проектной документацией. Проще говоря, девелоперам дешевле начать стройку, чем заморозить подготовленный участок.

Совершенно иная динамика у бизнес-класса. Если за аналогичный период 2025 года на рынок вышли 9 проектов, то теперь — только три, и лишь два из них в старых границах Москвы. Застройщики сознательно откладывают старты, ожидая дальнейшего снижения стоимости проектного финансирования и улучшения условий по рыночным кредитам. Пока ставки остаются высокими, запускать масштабные стройки бизнес-уровня нерентабельно.

Почему массовое жильё проигрывает

Исчезновение проектов комфорт-класса с карты старой Москвы — не случайность. С одной стороны, себестоимость строительства непрерывно растёт. С другой — таким объектам всё сложнее конкурировать с готовыми квартирами от частных собственников. На вторичном рынке квадратный метр зачастую стоит заметно дешевле, а сама недвижимость уже построена и готова к заселению. Покупатель с ограниченным бюджетом голосует рублём за «вторичку».

Дополнительным, и возможно, решающим ударом стало ужесточение условий выдачи семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Именно эта программа долгое время служила главным драйвером спроса на бюджетное первичное жильё. Когда условия выдачи усложнились, поток заёмщиков схлынул, и экономика массовых проектов окончательно перестала сходиться. Девелоперам проще переориентироваться на высокомаржинальные сегменты, чем бороться за покупателя с тонким кошельком.