Рост цен на новостройки в мае замедлился до 0,3% — вторичка вырывается вперёд

По данным Интерфакс Недвижимость, в мае 2026 года рост цен на первичную недвижимость почти остановился — всего 0,3%, в то время как готовое жильё прибавило 1%. Такая разница в динамике сигнализирует о серьёзных переменах на рынке, которые напрямую затрагивают всех, кто планирует взять ипотеку. Данные совместного обзора Домклик и Центра финансовой аналитики показывают углубляющийся разворот от рынка продавца к рынку покупателя.

Первичка буксует, вторичка набирает ход

Майская статистика зафиксировала минимальный прирост стоимости квадратного метра в новостройках за последние месяцы. Средняя цена достигла 189,5 тыс. рублей — это лишь на 0,3% выше апрельского показателя. При этом темпы удорожания первичного жилья снижаются уже пятый месяц подряд. Годовое выражение сохраняет приличную цифру — 9,3%, однако именно текущая месячная динамика лучше отражает реальный тренд: рынок остывает.

На вторичном рынке ситуация обратная. Квадратный метр там поднялся до 125,8 тыс. рублей, прибавив за май 1%. Год к году удорожание составило 9,4%, что уже чуть выше, чем на первичке. Эксперты связывают это с завершением периода искусственного разогрева, наблюдавшегося в конце 2025 года, когда ажиотаж подстёгивало переформатирование семейной ипотеки. Дополнительное давление оказало проседание рынков Московской и Ленинградской областей — минус 0,5% и 2,4% соответственно — что потянуло за собой общий показатель новостроек.

Продажи падают, а склады строек растут

Низкий темп роста цен — не единственный сигнал охлаждения. Доля ежемесячных продаж от всего объёма текущего строительства сократилась до 1,24%. Это самая низкая скорость реализации с января 2025 года. В сравнении с маем прошлого года падение составило 17,3%. Одновременно застройщики продолжают выводить на рынок новые объекты, что лишь увеличивает будущие риски недостаточной распроданности.

Объём непроданного жилья в стройке третий месяц подряд обновляет рекорд и к концу весны достиг 83,1 млн кв. м. Растущее предложение давит на цены сильнее, чем формальная индексация прайсов. Всё чаще покупатели видят разницу между тем, что заявляет девелопер, и реальной ценой сделки. Этот разрыв вырос до 15,5%, что существенно выше средних значений за 2025 год. Фактически рынок уже живёт в системе скрытых скидок, торга и индивидуальных условий.

Финансовые индикаторы бьют тревогу

Для ипотечного заёмщика важно понимать не только ценник, но и надёжность проекта. Здесь сигналы становятся тревожными. Уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу в апреле опустился до исторического минимума — 70,7%. Это означает, что почти треть обязательств девелоперов не обеспечена деньгами дольщиков, лежащими на защищённых счетах. В пересчёте на каждый метр текущего строительства приходится почти 88 тыс. рублей кредитных средств, и этот показатель практически не меняется с декабря 2025 года.

Падение покрытия эскроу одновременно с рекордным объёмом нераспроданного жилья создаёт риск кассового разрыва у застройщиков. Если продажи не ускорятся, бизнес-модель отдельных проектов может оказаться под вопросом. Впрочем, механизм эскроу продолжает защищать деньги дольщика — пока строительство не завершено, средства остаются в банке. Но при низком наполнении эскроу-счетов застройщик сильнее зависит от кредитных линий, что повышает общую чувствительность рынка к ставкам и спросу.