Убытки застройщиков и долг 10,8 трлн: рынок новостроек у стагнации

По данным ЕРЗ.РФ — новости, рынок жилищного строительства столкнулся с редкой ситуацией: по итогам первого полугодия публичные застройщики получили совокупный убыток, близкий к 10 млрд руб. Это тревожный сигнал для покупателей, поскольку финансовая устойчивость девелоперов напрямую влияет на запуск новых проектов и выбор квартир в новостройках.

Прибыль сменилась убытком

Ещё годом ранее те же компании завершали полугодие с чистой прибылью около 50 млрд руб. Теперь 15 публичных девелоперов, занимающих примерно 15% рынка многоквартирного строительства, оказались в минусе. Такого коллективного результата отрасль не видела длительное время. Смена финансового вектора показывает, насколько быстро изменились условия работы после периода дешёвых денег.

Долговая нагрузка и слабое покрытие эскроу

За второй квартал суммарный долг застройщиков перед банками увеличился до 10,8 трлн руб. Деньги, зарезервированные на счетах эскроу, закрывают только 65,2% этой задолженности. Иначе говоря, почти треть долга не обеспечена средствами дольщиков, что усиливает зависимость девелоперов от банковского фондирования и текущих продаж. Отдельно заметен рост просроченной задолженности в отрасли — она подскочила до 54 млрд руб.

Средства на счетах эскроу — это деньги покупателей, которые банк передаёт застройщику только после ввода объекта. Если их меньше долга, девелопер сильнее зависит от кредитных линий и плановых продаж. Такая комбинация — высокий долг и ограниченное покрытие эскроу — делает компании чувствительными к любому замедлению спроса. Если распроданность новых корпусов падает, поступления на счета эскроу снижаются, а обязательства перед банками остаются.

Причины давления: дорогие кредиты и слабый спрос

Аналитики считают отправной точкой резкий рост стоимости заёмных средств. После ужесточения денежно-кредитной политики девелоперам пришлось обслуживать кредиты по рекордным процентам. Параллельно рынок массового жилья потерял прежнюю динамику: спрос рухнул сразу после отмены всеобщей льготной ипотеки, а рыночные ставки в тот же период ушли вверх. Для массового сегмента, который сильнее зависел от субсидируемых программ, потеря господдержки оказалась особенно болезненной.

Выручку пока поддерживают старые проекты с высокой строительной готовностью и хорошей распроданностью. Однако этот запас прочности быстро тает. Проблемы с маржой и ликвидностью вынуждают компании экономить и сокращать запуск новых комплексов. Для покупателей это означает меньшее число доступных вариантов, для девелоперов — необходимость пересматривать бизнес-модели и отказываться от низкорентабельных проектов.