ЦБ пересчитал ценовой разрыв новостроек и вторички: всего 9–18%

По информации РБК Недвижимость, 15 июля 2026 года. Центробанк представил экономическую модель, которая по-новому оценивает разницу в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. Если верить официальным цифрам, новостройки дороже вторички в среднем на 52%, однако более точный расчёт, учитывающий качество объектов, показывает, что реальный ценовой разрыв не превышает 18%.

Почему официальный разрыв в 52% — это иллюзия

По данным Росстата на первый квартал 2026 года, средняя стоимость квадратного метра в новостройках на 52% превышает цену на вторичном рынке. Для сравнения, в конце 2019 года разрыв составлял лишь 9%, то есть за шесть с небольшим лет он увеличился на 43 процентных пункта. Такая колоссальная разница во многом возникает из-за методики подсчёта. Росстат усредняет цены по всем сделкам в стране: в расчёт попадает и ветхий жилой фонд, который тянет среднюю стоимость вторички вниз, и дорогостоящие лоты в новостройках Москвы и других крупных городов, завышающие средний показатель первичного рынка. Проще говоря, старые «хрущёвки» и современные жилые комплексы оказываются в одной корзине, искусственно раздувая разрыв.

Как считает ЦБ: сопоставимое жильё и реальная картина

Центробанк предложил альтернативный подход. Его модель учитывает важные параметры: год постройки, класс недвижимости и размеры квартир. Для расчёта отбираются только вторичные квартиры в домах не старше семи лет — то есть сопоставимые с новостройками по качеству. Это позволяет исключить влияние массового строительства бизнес- и премиум-класса в столице, а также эффект аварийного жилья в регионах. В такой выборке на начало 2026 года ценовая разница составляла 9%. А если дополнительно учесть затраты на ремонт, который почти всегда требуется в квартире без отделки, а на почти новой вторичке он, как правило, не нужен, разрыв увеличивается до 18%. Иными словами, без учёта ремонтных расходов отрыв остаётся на уровне значений конца 2019 года по методологии Росстата, а с отделкой становится немногим выше. Таким образом, модель регулятора даёт заёмщику более честный ориентир: за новое жильё сопоставимого качества покупатель переплачивает от 9 до 18 процентов.

География разрыва: где цены расходятся сильнее

Модельный разрыв, рассчитанный Центробанком, заметно отличается от региона к региону. В среднем по стране с 2020 года он вырос на 10 процентных пунктов. Среди крупнейших регионов самый значительный отрыв зафиксирован в Московской области. В отдельных субъектах увеличение достигает около 20 п.п. относительно уровня 2020 года, что говорит о сильном региональном разбросе. Поэтому покупателю стоит внимательно анализировать местный рынок, а не ориентироваться на средние цифры. При этом даже внутри одного города разброс цен может быть ошеломляющим. По данным консалтинговой компании CORE.XP на середину июня 2026 года, стоимость лотов в новостройках в границах Старой Москвы различается в 776 раз: минимальная цена — 10,7 млн рублей за студию в Царицыно, а максимальная — 8,3 млрд рублей за пентхаус в Хамовниках. Такой колоссальный разброс подчёркивает, насколько неоднороден даже рынок новостроек в столице.