ЦБ категорически против поэтапного раскрытия эскроу: реакция Минстроя и риелторов

По данным Интерфакс Недвижимость, дискуссия о том, когда именно строительные компании должны получать деньги дольщиков, вышла на новый виток. 19 июня 2026 года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина однозначно высказалась против досрочного раскрытия эскроу-счетов. Регулятор настаивает: средства должны оставаться заблокированными до тех пор, пока покупатель не получит ключи от готовой квартиры. Это заявление укрепило позицию защитников текущей модели проектного финансирования, которая действует с июля 2019 года, но не остановило сторонников смягчения правил со стороны Минстроя и рынка недвижимости.

Жёсткая позиция Центробанка

Эльвира Набиуллина подчеркнула, что система, при которой деньги граждан хранятся на специальных счетах до завершения стройки, уже доказала свою эффективность. По её мнению, она сглаживает шоки на рынке жилья и защищает интересы покупателей. Любое поэтапное раскрытие, даже частичное, способно размыть эту защиту. «Вот получил квартиру — счета раскрываются. Это базовый принцип, который мы обязаны соблюдать», — сформулировала глава ЦБ. Регулятор дал понять, что стабильность, достигнутая после перехода на эскроу-счета, не должна приноситься в жертву попыткам улучшить ликвидность застройщиков.

Минстрой: пересмотр не исключён

Менее категорично высказался заместитель министра строительства Никита Стасишин. На форуме «Движение» в Сочи он допустил, что правила проектного финансирования могут быть пересмотрены. По наблюдениям чиновника, за четыре года существования механизма отношение к поэтапному раскрытию менялось, и сегодня возникли условия для нового диалога. Стасишин заметил, что за последнее время банки заработали на эскроу-продуктах значительно больше, чем сами девелоперы, и в текущей экономической ситуации это несправедливо. Однако замминистра напомнил о встречном аргументе Центробанка: средства на эскроу-счетах учитываются в нормативах достаточности капитала, и если их досрочно высвобождать, начальная стоимость кредита для застройщиков может резко возрасти. Иными словами, дешёвое раскрытие чревато удорожанием всего цикла и, как следствие, конечных цен.

Альтернатива от риелторского сообщества

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев предложил сломать привычную модель привлечения денег в стройки. Его идея радикальна: отказаться от полного наполнения эскроу-счетов до ввода дома в эксплуатацию. Вместо этого покупатель на старте вносит лишь 10% стоимости квартиры на эскроу и ждёт завершения строительства. Оставшиеся 80% или 90% он добирает ипотекой непосредственно накануне получения ключей. Такой подход смещает основную кредитную нагрузку ближе к моменту заселения и снижает финансовый барьер на входе. Однако для банков он означает более высокие риски, а для покупателя — необходимость брать существенный кредит на финальном этапе, что может потребовать новых ипотечных продуктов и гарантированного одобрения.