ЦБ готовит защиту покупателей жилья при рассрочке и ИЖС

По информации ЕРЗ.РФ — новости, банк России готовит изменения, которые могут заметно повлиять на покупку квартир в рассрочку и на строительство частных домов. В проекте «Основные направления развития финансового рынка РФ на 2027 год и период 2028 и 2029 годов» регулятор описывает комплекс мер, призванных защитить граждан от рисков при таких сделках.

Какие ограничения предлагают ввести для рассрочки

Одна из ключевых идей — сделать рассрочку менее растянутой и более понятной для покупателя. Регулятор считает нужным ограничить её максимальный срок тремя годами. Это должно сократить период, в течение которого застройщик и дольщик остаются в финансовой зависимости друг от друга.

Дополнительно предлагается изменить момент регистрации права собственности. Сейчас нередко возникают ситуации, когда после завершения строительства покупатель не может оформить квартиру на себя из-за незакрытой рассрочки. По новому подходу жильё должно переходить в собственность участника долевого строительства сразу после ввода дома в эксплуатацию. При этом застройщик сохраняет залог на объект до полного погашения долга.

Ещё одна мера касается просрочек. Если дольщик систематически нарушает график платежей, его ответственность предлагается ограничить 20% годовых от суммы задолженности. Это защищает от несоразмерных штрафов и делает санкции предсказуемыми.

Наконец, данные о рассрочке планируется передавать в бюро кредитных историй. Благодаря этому долговая нагрузка покупателя станет видна банкам, а сама рассрочка перестанет быть «серой» формой финансирования.

Что предложено для индивидуального жилищного строительства

Отдельный блок инициатив касается ИЖС. Чтобы граждане не оставались без дома и одновременно с непогашенным кредитом из-за действий недобросовестных подрядчиков, ЦБ предлагает законодательно запретить выдачу ипотеки без использования счетов эскроу. Это означает, что средства покупателя будут защищены до завершения строительства, а подрядчик получит оплату после выполнения обязательств.

В документе подчёркивается, что механизм счетов эскроу доказал свою эффективность как при возведении многоквартирных домов, так и в частном домостроении, реализуемом с использованием льготных программ.

Почему регулятор меняет правила

Инициативы Банка России отражены в документе, определяющем развитие финансового рынка на 2027–2029 годы. Это не разовые поправки, а часть долгосрочной стратегии по повышению прозрачности сделок с недвижимостью. Рассрочка долгое время оставалась менее зарегулированной альтернативой ипотеке: по ней не всегда передавались данные в кредитные истории, а условия могли заметно отличаться у разных застройщиков.

По замыслу регулятора, новые правила должны сбалансировать интересы застройщиков и покупателей. С одной стороны, застройщик сохраняет залог до окончательного расчёта. С другой — гражданин получает закреплённые в законе ограничения по сроку и штрафам, а также право на регистрацию собственности сразу после ввода дома.

В сегменте ИЖС акцент сделан на счета эскроу: они уже применяются в долевом строительстве многоквартирного жилья и показали себя надёжным инструментом. Теперь регулятор хочет распространить этот принцип на ипотеку для частных домов, чтобы исключить схемы, при которых заказчик переводит деньги напрямую подрядчику и рискует остаться и без дома, и без средств.