Продажа квартиры: когда можно не платить НДФЛ

По данным РБК Недвижимость, продажа жилья далеко не всегда означает автоматическую обязанность заплатить налог. Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, доход от сделки освобождается от НДФЛ. Тем, кто планирует продать квартиру, особенно ипотечную, стоит заранее проверить срок владения и выбрать выгодный способ расчёта налоговой базы.

Когда возникает обязанность платить налог

НДФЛ появляется, когда продавец получает прибыль от продажи недвижимости раньше, чем истечёт минимальный срок владения. Если объект продан не дороже цены покупки или после окончания установленного срока, оснований для уплаты налога нет.

В остальных случаях доход от продажи квартиры облагается по прогрессивной шкале: с суммы до 2,4 млн руб. — 13%, с превышения — 15%. Налог берётся не со всей выручки: базу можно законно уменьшить.

Как снизить налоговую базу

Закон предусматривает два варианта. Первый — фиксированный имущественный вычет в размере до 1 млн руб. в год. Второй — вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на покупку той же квартиры. Для этого подойдут договор, платёжные поручения, расписки и другие документы о реальных затратах.

Если квартира продана не дороже 1 млн руб., имущественный вычет полностью покрывает доход, поэтому налог с продажи платить не нужно.

Отчитаться перед налоговой нужно с помощью декларации 3-НДФЛ. Её подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а исчисленную сумму перечисляют не позднее 15 июля того же года.

Минимальный срок владения: 5 или 3 года

По общему правилу минимальный предельный срок владения квартирой составляет 5 лет. Если продавец владел объектом дольше этого срока, доход освобождается от обложения НДФЛ.

Для ряда ситуаций срок сокращается до 3 лет:

• наследование;
• получение квартиры от личного фонда;
• дарение от члена семьи или близкого родственника;
• приватизация;
• передача по договору пожизненного содержания с иждивением;
• продажа единственного жилья.

Статус единственного жилья означает, что на дату продажи у налогоплательщика или его супруга нет другого жилого помещения: ни квартиры, ни комнаты, ни жилого дома, ни их части. При этом жильё, купленное в течение 90 календарных дней до продажи, не учитывается.

Регионы вправе уменьшать минимальный срок владения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости.

Особые случаи для новостроек и долей

При покупке квартиры по ДДУ минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости по договору. Доплата из-за увеличения площади на этот срок не влияет.

Если квартира образовалась в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли, в срок владения новой квартиры включают период нахождения в собственности исходной квартиры.

При объединении комнат или квартир срок считают с даты приобретения последней из объединённых частей либо с даты полной оплаты стоимости по ДДУ или договору об участии в ЖСК.