Когда при продаже квартиры не нужно платить НДФЛ: разбор правил

Как сообщает РБК Недвижимость, продажа квартиры не всегда означает обязательную уплату НДФЛ. Налоговый кодекс предусматривает несколько ситуаций, когда продавец полностью освобождается от налога с продажи квартиры, а если налог всё же возникает — доход можно законно уменьшить. Разбираемся, как работают минимальный срок владения, имущественный вычет и сроки подачи 3-НДФЛ.

Когда минимальный срок владения освобождает от налога

Главное условие освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — истечение минимального предельного срока владения имуществом. Если недвижимость находилась в собственности дольше этого срока, доход от сделки налогом не облагается.

По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет. Но для ряда случаев он сокращён до 3 лет:

• квартира получена по наследству;
• жильё перешло по договору дарения от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу РФ;
• право собственности оформлено в результате приватизации;
• квартира передана плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• объект получен от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении имущества после ликвидации;
• продаваемое жильё является для продавца единственным.

Статус «единственное жильё» подтверждается тем, что на дату продажи у налогоплательщика и его супруга (включая совместную собственность) нет другого жилого помещения — квартиры, комнаты, жилого дома или их части. При этом не учитывается жильё, купленное в течение 90 календарных дней до момента продажи.

Регионы вправе уменьшать минимальный срок владения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости.

Ставки НДФЛ и два способа уменьшить доход

Если квартира продана до истечения минимального срока владения, доход от сделки облагается НДФЛ. Ставка прогрессивная: к сумме до 2,4 млн руб. применяется 13%, а к части дохода свыше этого порога — 15%.

Уменьшить налоговую базу можно одним из двух способов:

• применить фиксированный имущественный вычет — до 1 млн руб. в год;
• вычесть из дохода реальные расходы на покупку этой же квартиры, подтверждённые документами.

Если продажная цена квартиры не превышает 1 млн руб., налог с продажи квартиры платить не нужно: сумма сделки полностью покрывается имущественным налоговым вычетом.

Декларация и сроки уплаты налога

Продавцам, у которых сохраняется обязанность уплатить НДФЛ, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Исчисленный налог необходимо перечислить до 15 июля того же года.

Как считать срок владения для новостроек, долей и объединённых квартир

По квартире, купленной по договору долевого участия (ДДУ), минимальный срок владения начинается с даты полной оплаты стоимости по договору. Доплата из-за увеличения площади на этот срок не влияет.

Если квартира образовалась в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли, в срок владения новой квартиры включается период нахождения в собственности исходного объекта.

При объединении комнат или квартир срок считается с даты приобретения в собственность последней из объединённых комнат либо с даты полной оплаты стоимости по ДДУ или договору об участии в ЖСК.