Столичные новостройки: предложение упало до двухлетнего дна, цены пошли вверх

Как пишет ЕРЗ.РФ — новости, свежие данные по столичному рынку новостроек подтверждают: предложение жилья в старых границах Москвы сократилось до минимальных значений за два года. По итогам второго квартала экспозиция составила 2,31 млн кв. м — такой низкой она не была со второго квартала 2022 года. Для потенциальных заёмщиков это сигнал: доступного жилья становится меньше, а цены продолжают умеренный рост, что требует более тщательного планирования ипотечной сделки.

Сжатие рынка: меньше новых проектов и рекордно низкая активность застройщиков

Сокращение экспозиции носит структурный характер. Объёмы строительства комфорт-класса снижаются, а приходящие ему на смену высокобюджетные проекты не расширяют общее предложение. Одновременно с этим девелоперы заметно уменьшили вывод новых площадей. Во втором квартале по проектным декларациям на рынок попало лишь 241 тыс. кв. м — настолько низкого результата не фиксировали последние пять лет.

Особенно скромные показатели зафиксированы в комфорт-классе: стартовало всего два корпуса совокупной площадью 50,7 тыс. кв. м, что составляет лишь 21% от общего объёма нового предложения. Покупательскую активность сегодня сдерживают сразу три фактора: высокие ставки по рыночной ипотеке, отсутствие широкого доступа к льготным программам и постепенное вымывание доступных лотов.

Структура предложения и ценовая динамика

В структуре экспозиции безоговорочно доминирует бизнес-класс, занимая 53% — эта доля не изменилась за последние три месяца. Перераспределение произошло по комнатности: доля трёхкомнатных лотов сократилась на 3 процентных пункта, а одно- и двухкомнатных — выросла на 1 п. п. и 2 п. п. соответственно. Такая динамика отражает адаптацию девелоперов к более компактным и бюджетным форматам, востребованным у ипотечных заёмщиков.

Средневзвешенные цены в апреле–июне прибавили 2,8%. Дороже всего обходится премиум-класс, подорожавший на 2,9%, в бизнес-сегменте рост составил 2,0%, а комфорт-класс показал наиболее сдержанную динамику — плюс 1,8%. Таким образом, массовый сегмент перестал быть локомотивом удорожания, что связано с ужесточением условий по «Семейной ипотеке». Стоимость квадратного метра в квартирах увеличилась на 2,6%, а в апартаментах — на 3,4%.

По административным округам в лидеры роста вышли САО (+9%), ЦАО (+7%) и ЮВАО (+6%). Среди апарт-комплексов максимальный прирост продемонстрировал ЗАО (+17%) — главным образом за счёт крупного предложения в одном знаковом жилом комплексе.

Спрос под давлением: сделки сокращаются

Количество зарегистрированных договоров долевого участия во втором квартале достигло 9,8 тыс., а общая реализованная площадь составила 523 тыс. кв. м. Это на 0,4% меньше, чем кварталом ранее, и сразу на 17,4% ниже в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Ипотечный фактор остаётся ключевым тормозом: высокие ежемесячные платежи по рыночным кредитам и сужение охвата льготных госпрограмм не позволяют спросу восстановиться.

В структуре продаж первое место занимает бизнес-класс с долей 49%, за ним следует комфорт-класс (42%). Премиум-сегмент нарастил присутствие до 9%, прибавив 2 процентных пункта за квартал. Основной объём сделок по-прежнему формируют несколько флагманских проектов, что говорит о высокой концентрации спроса в ограниченном пуле объектов.