Ипотека на новостройки Москвы: студии стали лидером по росту доли кредитных сделок

По данным РБК Недвижимость, в первой половине 2026 года московский рынок новостроек зафиксировал заметный сдвиг: ипотека стала проникать в сделки любой размерности, однако масштаб этого проникновения сильно различается. Пока число реальных продаж падает, а цены продолжают расти, заёмщики всё чаще готовы брать кредиты — особенно на самое компактное жильё.

Студии: ипотека у каждой второй сделки, но продажи обвалились

Самый резкий скачок продемонстрировали студии. Доля сделок с привлечением кредитных средств поднялась сразу на 14,6 процентного пункта — с 51,9% в первом полугодии 2025-го до 66,5% в январе–июне 2026-го. Фактически две трети всех реализованных студий оплачены банковскими деньгами. Одновременно количество таких покупок рухнуло на 39,6% — за полгода удалось продать лишь 2,9 тыс. студий. Провал продаж наложился на агрессивное удорожание: средняя цена студии в столичной новостройке взлетела на 43% и достигла 18,3 млн рублей. Именно студии стали не только лидером по приросту ипотечной доли, но и сегментом с самым сильным падением спроса и максимальным скачком стоимости.

Однушки и двушки: ипотечный спрос растёт, но не спасает от падения

В сегменте однокомнатных квартир доля ипотечных сделок увеличилась на 6,1 п.п. — до 57,8% против 51,7% годом ранее. Тем не менее общее число продаж сократилось на 32%, до 7,5 тыс. лотов. Средняя цена однушки поднялась на 25% и составила 29,5 млн рублей.

Похожая картина сложилась с двухкомнатными квартирами. Здесь доля кредитных покупок выросла на 7 п.п. — с 48,1% до 55,1%. Продажи просели на 29,5%, до 5,5 тыс. квартир, а ценник прибавил 24%, достигнув 48 млн рублей. Таким образом, более половины однушек и двушек в московских новостройках сегодня приобретаются в долг, но даже такой уровень кредитной поддержки не останавливает общее сжатие рынка.

Трёшки и четырёхкомнатные: минимальный прирост доли ипотеки

Чем просторнее квартира, тем ниже зависимость покупателей от заёмных средств. Среди трёхкомнатных лотов доля ипотеки достигла 49,5% — рост составил лишь 2,7 п.п. относительно 46,8% в первом полугодии 2025 года. При этом число сделок упало на 25,8%, до 2,3 тыс. квартир, а средняя цена поднялась на 10,4% — до 77,6 млн рублей.

Ещё скромнее интерес к кредитам в сегменте четырёхкомнатных квартир. Лишь около 26,7% покупателей оформили ипотеку, хотя год назад этот показатель не превышал 21%. Иными словами, в дорогих и просторных лотах ипотека остаётся вспомогательным инструментом, но по мере общего снижения ставок её востребованность всё же немного растёт.

Ставки снижаются, но ипотечный платёж за студию вырос вчетверо за 5 лет

Ключевой фактор, ожививший кредитный спрос, — заметное удешевление рыночной ипотеки. За год ставки на первичном рынке опустились на 5,8 п.п.: с 24,5% в середине 2025-го до 18,7% к концу первого полугодия 2026-го. Однако для конечного заёмщика доступность жилья почти не улучшилась. Средний ежемесячный платёж по ипотеке на студию в московской новостройке к середине лета 2026 года достиг 228,7 тыс. руб., тогда как летом 2021-го он составлял всего 60,2 тыс. руб. За пять лет платёж вырос почти в четыре раза, хотя сама студия подорожала «всего» вдвое. Причина — долгое доминирование высоких ставок, эффект от которого лишь частично сглаживается их нынешним снижением.