Рынок жилья в мае: новостройки тормозят, вторичка растет

Как пишет РБК Недвижимость, май 2026 года обозначил несколько важных сигналов для рынка жилья. Первичный рынок показывает всё более сдержанную ценовую динамику: средний «квадрат» подорожал лишь на 0,3% — до 189,5 тыс. рублей. В то же время готовое жилье прибавило 1%, а объём непроданных строящихся метров обновил исторический рекорд. Рассказываем, как эти цифры могут отразиться на тех, кто планирует ипотечную сделку.

Новостройки: минимальный рост и рекордный нераспроданный запас

Замедление роста цен на первичном рынке фиксируется уже пятый месяц подряд. В мае прибавка составила символические 0,3%, и это произошло на фоне резкого охлаждения продаж. Доля реализованных за месяц квартир от общего объёма текущего строительства опустилась до 1,24% — это самый низкий показатель с января 2025 года. Год к году просадка по данному индикатору достигла 17,3%.

Столь слабый спрос неизбежно раздувает складские остатки девелоперов. Непроданный запас строящегося жилья третий месяц подряд достигает рекордных значений — к маю он составил 83,1 млн кв. м. Эксперты видят в этом риски недостаточной распроданности в будущем, особенно с учётом того, что на рынок продолжают выходить новые проекты.

География цен на первичке: контрасты и разрыв с реальными сделками

Региональный разброс стоимости «квадрата» остаётся огромным. Максимальные цены на новостройки зафиксированы в Москве (402,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (270,5 тыс. руб.), Московской области (229,8 тыс. руб.), Татарстане (197,2 тыс. руб.) и Нижегородской области (186,1 тыс. руб.). В то же время минимальные показатели — в Пензенской области (108,4 тыс. руб.), Удмуртии (128,9 тыс. руб.) и Воронежской области (131,2 тыс. руб.).

Важный индикатор настроений покупателей — разница между заявленными в объявлениях ценами и реальными ипотечными сделками. По итогам мая этот разрыв увеличился с 15,4% до 15,5% — максимум с ноября 2023 года. Иными словами, люди ищут и находят более бюджетные варианты, а продавцы всё чаще готовы уступать. Самый заметный дисбаланс — в Москве (38,5%), Санкт-Петербурге (22,9%), Краснодарском крае (20,8%) и Калининградской области (19,9%). При этом в трёх регионах цены предложения оказались ниже цен в сделках: Ростовская область (–5,2%), Самарская (–3,3%) и Пензенская (–1,5%), что говорит об избытке дешёвых, но маловостребованных лотов.

Что касается месячной динамики цен, то общее замедление подкрепляется столицами: в Москве снижение на 0,5%, в Петербурге — на 2,4%. Самые высокие темпы роста отмечены в Калининградской области (3,1%), Пермском (1,1%) и Приморском (1%) краях. Снижение, помимо столиц, затронуло Краснодарский край (–1%), Тюменскую (–0,6%) и Ростовскую (–0,5%) области.

Вторичный рынок: уверенный рост и сдвиги в спросе

Готовое жилье в мае прибавило в цене заметнее первичного — средняя стоимость квадратного метра выросла на 1%, до 125,8 тыс. руб. Традиционные лидеры по дороговизне — Москва (350,2 тыс. руб.), Санкт-Петербург (226 тыс. руб.), Московская область (163,5 тыс. руб.), Краснодарский край (146,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (142,7 тыс. руб.).

Отдельного внимания заслуживает так называемая «новая вторичка» — готовые квартиры в домах не старше десяти лет. Средний ценник здесь достиг 192,3 тыс. руб. за «квадрат». Примечательно, что этот сегмент оказался на 1,5% дороже первичного рынка: застройщики сейчас не могут агрессивно повышать цены, а ликвидные современные вторичные лоты продолжают дорожать.

Жильё советской постройки в среднем стоит 115,3 тыс. руб. за кв. м. Его доля в общем спросе на готовые квартиры постепенно сокращается: в мае она составила 52,6%, тогда как в 2024–2025 гг. показатель приближался к 60%. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу более свежих домов, несмотря на их более высокую стоимость.