Доходность аренды квартир в миллионниках упала: окупаемость выросла до 24,7 года

По информации РБК Недвижимость, срок возврата денег, вложенных в однокомнатную квартиру для последующей сдачи, в крупных российских городах за последний год заметно вырос. К маю 2026 года, чтобы окупить арендную «однушку», потребуется от 15,1 до 24,7 года — и это ощутимо дольше, чем годом ранее. Разбираемся, как изменилась доходность рантье и какие мегаполисы ещё позволяют получить приемлемую отдачу от инвестиций.

Как изменился портрет доходности

По итогам весны 2026 года средняя годовая доходность от сдачи однушки в аренду сузилась до диапазона 4,1–6,6%. Для сравнения: ещё год назад этот коридор составлял 4,8–7,1%, то есть минимальная планка опустилась на 0,7 процентного пункта, а верхняя — на 0,5 п.п. Такая динамика напрямую связана с тем, что цены на жильё на вторичном рынке росли значительно быстрее арендных ставок. Пока квадратные метры дорожали двузначными темпами, плата за наём увеличивалась в среднем лишь на несколько процентов. В результате для полного возврата вложенного капитала через арендный поток теперь требуется на 0,6–4,2 года больше, чем в мае 2025-го.

Расчёты основаны на средних ценах сделок и арендных ставках в городах-миллионниках по состоянию на начало мая. При оценке не учитывались налоги, страхование, ремонт и коммунальные платежи — только валовый доход до вычета обязательных расходов рантье.

Где инвестиции отбиваются быстрее всего

Пятёрку мегаполисов с самой короткой окупаемостью возглавил Красноярск. Здесь квартира, купленная для сдачи, окупается за 15,1 года — год назад на это уходило 14,4 года. Средняя стоимость такой недвижимости к маю составляла 5,1 млн рублей (плюс 6,3% за год), а ежемесячная арендная плата держалась на уровне 28,2 тыс. рублей, прибавив лишь 1,8%. Город сохраняет преимущество благодаря относительно недорогому жилью и сдержанному удорожанию квадратного метра.

На втором месте — Волгоград с показателем 15,6 года, что на 0,9 года дольше, чем в прошлом году. Средний ценник однушки здесь достиг 4,3 млн рублей (рост на 10,3%), а ставка найма — 22,9 тыс. рублей в месяц (плюс 4%). Замыкает тройку лидеров Пермь — 15,7 года против 14 годом ранее. Цены на квартиры в городе подскочили на 11,9%, до 4,7 млн рублей, а месячная аренда зафиксировалась на отметке 25 тыс. рублей.

Сравнительно невысокие сроки возврата инвестиций также отмечены в Челябинске (16,2 года; +1,8 года к прошлому году), Омске (16,3 года; +0,9 года) и Ростове-на-Дону (16,7 года; +0,8 года). Во всех этих городах ключевым драйвером остаётся более доступное жильё при умеренном росте арендных ставок.

Города-аутсайдеры по окупаемости

Москва традиционно замыкает рейтинг привлекательности для рантье. В столице средний срок окупаемости арендной «однушки» этой весной достиг 24,7 года — скачок составил 4,2 года, максимальный среди всех миллионников. Разгадка кроется в диспропорции между стоимостью жилья и арендой. В начале мая 2026 года московскую однушку можно было купить в среднем за 17,9 млн рублей (рост на 23,4%), тогда как снять её же — за 60,5 тыс. рублей в месяц (прибавка всего 2,2%). Год назад расклад был иным: квартира стоила около 14,5 млн рублей, а аренда выходила в 59,2 тыс. рублей.

Петербург уступает столице лишь немного: на возврат средств потребуется 23,7 года против 20,8 года в мае 2025-го. Рост составил 2,9 года. Третье место по длительности ожидания заняла Казань, где показатель увеличился на 2,7 года и достиг 22,8 года. Средняя цена однушки здесь — 8,2 млн рублей (подорожание на 17,1%), а характерный для города высокий ценник на недвижимость также способствует столь длительному сроку окупаемости.