В последние месяцы 2025 года всё больше ипотечников расставались со своей недвижимостью, чтобы рассчитаться с банком. Согласно свежим данным Банка России, с октября по декабрь объём досрочно погашенных кредитов за счёт продажи заложенных квартир составил 425 миллионов рублей — вдвое больше, чем в IV квартале 2024-го. За весь 2025 год совокупная сумма таких сделок перевалила за 1,3 миллиарда рублей. Что стоит за этими цифрами и как меняется поведение заёмщиков?
Цифры, которые настораживают
Рост числа сделок по продаже ипотечного жилья бьёт тревожные колокола. Управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич отмечает: «Рост числа таких сделок может косвенно свидетельствовать о финансовых трудностях заемщиков». Косвенным подтверждением служит и другая статистика — объём проблемной ипотечной задолженности в России к концу 2025 года удвоился по сравнению с прошлым годом и достиг 205 миллиардов рублей. Просрочка перестала быть точечным явлением и превратилась в системный вызов для банков и семейных бюджетов.
Корень проблем — в рискованных выдачах 2023-го
Основной причиной эксперты называют шлейф кредитов, которые банки активно одобряли в 2023 году. Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин объясняет: «В тот период банки активно одобряли ипотеку с минимальным первоначальным взносом заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Сейчас эти ссуды выходят в просрочку». Речь идёт о заёмщиках, которые входили в сделку практически без собственных накоплений, а сегодня столкнулись с ростом цен, нестабильностью доходов и увеличившимися ежемесячными платежами. Риски, заложенные в модель выдачи, реализовались с отсрочкой в полтора-два года.
Продать самому или ждать суда?
Когда платёж становится неподъёмным, перед заёмщиком встаёт тяжёлый выбор: продолжать копить долг или продать квартиру добровольно. Старший управляющий партнёр компании «РосКо» Екатерина Сташкова уточняет: «Чаще всего это крайняя мера, когда стандартный платеж становится непосильным из-за падения доходов — увольнения, потери премий, ухода в декрет или болезни кормильца». Тем не менее, ипотечники всё чаще действуют на опережение, не дожидаясь исков. Генеральный директор «Юником» Илья Усынин подчёркивает: «Заемщики предпочитают самостоятельно продавать квартиру, чтобы не доводить дело до суда». И это рациональный подход — добровольная реализация залога позволяет избежать судебных издержек, сохранить кредитную историю и, зачастую, выручить более высокую цену, чем при продаже с торгов.
Что это значит для заёмщика
Тренд последних месяцев — сигнал для каждого, кто обслуживает ипотеку с тонкой финансовой подушкой. Если платежи перестают укладываться в бюджет, не стоит замалчивать проблему. Уже на стадии первых задержек разумно запросить в банке разрешение на продажу залогового объекта. В большинстве случаев кредитор заинтересован в мирном урегулировании: он получает полное погашение, заёмщик — чистый выход из сделки. Важно оперативно оценить рыночную стоимость квартиры, проконсультироваться со специалистом и выставить объект на продажу до формирования крупной просрочки. Такой шаг перестаёт быть финалом мечты о собственном жилье — он превращается в управляемый антикризисный план, который сохраняет финансовое здоровье семьи и возможность вернуться к покупке недвижимости в будущем.
Рынок показывает: продажа залога — не исключение, а растущая практика. Для заёмщика это означает необходимость трезво оценивать личные резервы и не бояться принимать решение о продаже, пока ситуация находится под контролем. Лучше потерять квадратные метры, сохранив достоинство и чистую кредитную историю, чем попасть в судебную воронку.