Рассрочка на жильё: новые правила от Минстроя и ЦБ

По информации ЕРЗ.РФ — новости, минстрой и Банк России вынесли на общественное обсуждение законопроект, который должен упорядочить продажу квартир в рассрочку. Для покупателей это сигнал: рассрочка на жильё перестаёт быть серой зоной и превращается в регулируемый инструмент с понятными условиями досрочного погашения, сроками и отчётностью перед БКИ.

Как предлагается регулировать рассрочку

В проекте отдельно описана ситуация, когда обязательства по оплате продолжаются уже после ввода дома в эксплуатацию. В таком случае собственность оформляется на покупателя, но до окончательного расчёта квартира останется в залоге у девелопера. Это защищает застройщика от потери актива, а покупателю даёт право владения с момента передачи жилья.

Пользование деньгами в рамках такой схемы должно быть бесплатным: рассрочка не может предусматривать проценты. Если покупатель систематически нарушает график платежей, застройщик получает право потребовать досрочно погасить всю оставшуюся сумму. То есть льготный формат не означает отсутствия ответственности за срывы.

Платежи по рассрочке планируется передавать в бюро кредитных историй. Благодаря этому дисциплина исполнения обязательств перед застройщиком начнёт влиять на кредитную историю точно так же, как и выплаты по кредитам.

Ограничения для застройщиков и права покупателей

Для длительных программ — тех, что выходят за пределы периода строительства, — документ вводит количественный лимит: продать в рассрочку можно не более 25% квартир в проекте. Если застройщику нужно превысить эту планку, он обязан получить согласие банка-кредитора. Таким образом, массовая длительная рассрочка в одном доме станет невозможной без участия банка.

Максимальный срок, на который может растянуться рассрочка, — три года с момента ввода здания в эксплуатацию. Это заметно короче стандартной ипотеки, поэтому ежемесячная нагрузка при таком способе покупки будет выше.

Для покупателей закрепляется право закрыть задолженность раньше срока без штрафов. Девелопер, со своей стороны, не сможет ликвидировать компанию, пока за ним числятся заложенные квартиры. Ему также придётся самостоятельно администрировать регулярные платежи, заниматься взысканием долгов и изымать жильё у неплательщиков.

Что говорят участники рынка

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян полагает, что после принятия закона рассрочка перестанет быть массовой, но станет более прозрачной и адресной. Коммерческий директор компании Юникей Юлия Ружицкая напомнила, что девелоперам уже сейчас приходится продавать часть квартир после завершения строительства, иногда прибегая к непрозрачным схемам. Новые правила, по её мнению, легализуют сложившуюся практику, переведут её в цивилизованное русло и оздоровят рынок в целом.

Сроки вступления в силу

Ожидается, что правила заработают с сентября 2027 года. До этого момента застройщики успеют адаптировать свои процессы, а покупатели — лучше разобраться в отличиях рассрочки от ипотеки.