Неузаконенная перепланировка: риски при покупке квартиры в ипотеку

Как сообщает РБК Недвижимость, покупка жилья с несогласованной перепланировкой кажется способом сэкономить, но после сделки все юридические последствия самовольного ремонта переходят к покупателю. В одних случаях достаточно узаконить изменения, в других — придётся восстанавливать прежние стены и перегородки за свой счёт. Разбираем, какие риски это создаёт для собственника и ипотечного заёмщика.

Ответственность нового владельца: штраф и обязательное согласование

Самовольное изменение планировки не исчезает после смены собственника. Жилищный кодекс обязывает нового владельца отвечать за ремонт, сделанный прежним хозяином. Если жилищная инспекция получит сигнал от соседей или коммунальных служб, она может провести проверку и потребовать согласовать выполненные работы. Отказ от легализации не снимает ответственности.

За сам факт неузаконенной перепланировки предусмотрен штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Эта сумма — лишь первая статья расходов. Чтобы согласовать уже выполненный ремонт, потребуется заказать проект, пройти экспертизы и получить разрешения. В домах с историческим статусом процедура может оказаться особенно сложной, поэтому расходы на легализацию нередко выше, чем ожидает покупатель.

Когда придётся вернуть квартиру в исходное состояние

Если изменения нарушают строительные нормы, контролирующий орган вправе выдать предписание о восстановлении прежней планировки. К таким нарушениям относятся, например, перенос санузла в жилую комнату или снос несущего элемента. Владельцу придётся не только заплатить штраф, но и оплатить строительные работы по возврату помещения в первоначальный вид.

В наиболее опасных случаях, когда самовольный ремонт угрожает безопасности здания или здоровью людей и собственник отказывается устранять нарушения, возможна продажа квартиры с торгов по решению суда. Это крайняя мера, которую применяют при систематическом игнорировании предписаний. Деньги, вырученные на аукционе, обычно возвращают бывшему собственнику, но за вычетом судебных издержек и расходов на восстановление.

Ипотечные риски и сложности с будущей продажей

Для банка неузаконенная перепланировка снижает ликвидность залога, поэтому при ипотеке такой объект становится проблемным. Если квартира с самовольным ремонтом уже находится в залоге, кредитор может потребовать полного досрочного погашения кредита до сделки или вовсе не разрешить её продажу. Если же покупатель хочет взять ипотеку на квартиру с несогласованной перепланировкой, банк вправе отказать в выдаче кредита.

Продавцу в такой ситуации сложнее найти покупателя: придётся давать скидку, компенсируя будущие расходы на легализацию или восстановление планировки. Часть потенциальных покупателей откажется сразу, а сделка может затянуться и пройти по невыгодной цене.