Неузаконенная перепланировка: чем рискует покупатель квартиры

Как сообщает РБК Недвижимость, неузаконенная перепланировка в приобретаемой квартире — это не просто формальность из объявления. Ответственность за решения прежнего владельца после сделки полностью переходит к новому собственнику, и это может ударить и по бюджету, и по планам с ипотекой.

Какие обязанности получает покупатель

Согласно статье 29 Жилищного кодекса, именно новый собственник отвечает за состояние квартиры, даже если ремонт делал предыдущий владелец. Если о несогласованных изменениях станет известно жилищной инспекции — например, после обращения соседей или сотрудников коммунальных служб, — владельцу могут предложить привести документы в порядок.

При выявлении самовольной перепланировки на нового хозяина накладывают штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей. Однако штраф — не главная трата: собственнику всё равно придётся запускать процедуру согласования. Для этого нужен проект, заключения специалистов и прохождение всех инстанций. Если дом имеет исторический статус, легализовать изменения бывает особенно сложно.

В ряде случаев узаконить ремонт нельзя, потому что он нарушает строительные нормы. Тогда контролирующий орган вправе вынести предписание вернуть квартиру к первоначальному виду. Работы по восстановлению ложатся на нового владельца и оплачиваются из его собственных средств — одновременно со штрафом.

Когда возможна продажа квартиры с торгов

Самый жёсткий сценарий — потеря жилья через принудительную продажу. По статье 29 ЖК РФ это возможно, если самовольная перепланировка угрожает безопасности дома или здоровью людей, её нельзя согласовать, а собственник категорически отказывается устранять нарушения и приводить помещение в исходное состояние.

Направить квартиру на аукцион можно исключительно по решению суда. То есть сначала потребуются фиксация нарушения, предписание, отказ собственника и судебное разбирательство. Это крайняя мера, но игнорировать её не стоит: она действует даже для тех, кто купил квартиру уже с готовыми проблемами.

Как самовольная перепланировка влияет на ипотеку

Для банка квартира — это залог. Несогласованные изменения снижают её ликвидность и рыночную стоимость, поэтому кредиторы относятся к таким объектам настороженно.

Если жильё с незаконной перепланировкой уже находится в ипотеке, банк может потребовать полностью закрыть кредит до проведения сделки. Без этого продать квартиру не разрешат. Покупателю, который хочет взять ипотеку на такой объект, скорее всего откажут в кредите: залоговые службы не принимают недвижимость с самовольными изменениями в качестве обеспечения.

Сложности не заканчиваются и после покупки. Если новый владелец так и не решил вопрос с перепланировкой, при дальнейшей продаже придётся либо давать скидку с учётом будущих затрат на легализацию, либо терять покупателей, которые рассчитывают на заёмные средства.