Премиальные новостройки Москвы: цены вверх, выбор вниз

Как пишет РБК Недвижимость, на рынке премиальных новостроек Москвы одновременно фиксируются два разнонаправленных процесса: количество сделок сокращается, а средние цены продолжают расти. Для покупателя с ипотекой такое сочетание означает, что ждать более выгодного момента может быть рискованно — можно столкнуться и с возросшей суммой кредита, и с исчезновением подходящего варианта.

Число сделок падает, а цены идут вверх

В первом полугодии 2026 года столичные девелоперы заключили 2,183 тыс. договоров долевого участия в премиум-классе. По сравнению с аналогичным периодом 2025-го показатель снизился почти на 40%. При этом за последний год цены на такие новостройки выросли почти на 20%.

Снижение активности не выглядит случайным. Часть обеспеченных покупателей предпочитает держать средства в банковских вкладах, которые приносят около 13–14% годовых. Однако финансовые рынки цикличны: эксперты указывают, что ставки по депозитам уже имеют тенденцию к снижению вслед за смягчением денежно-кредитной политики Банка России. Если доходность вкладов пойдёт вниз, интерес к недвижимости может частично восстановиться, но к этому моменту выбор на рынке может быть уже другим.

Почему дорожают премиальные новостройки

Первый фактор — рост себестоимости строительства новых проектов. Но на средний ценник влияет и структура предложения. За год из экспозиции вымылись наиболее доступные лоты: если раньше квартиры до 40 млн рублей составляли треть всех предложений премиум-класса, то теперь их доля сократилась примерно до 25–26%. Одновременно существенно выросла доля лотов дороже 50 млн рублей.

Второй значимый момент — уменьшение числа проектов на начальном этапе. За последний год доля предложений на стадии котлована снизилась примерно на 30–40%. Это критично, потому что именно на старте застройщик может предлагать более гибкие условия, компенсируя покупателю длительное ожидание ввода дома в эксплуатацию.

Стадии строительства напрямую отражаются на цене. К концу первого года строительства лоты могут подорожать на 10–15%, а полностью готовые квартиры в среднем стоят на 20–30% дороже, чем при старте продаж. В отдельных проектах динамика ещё быстрее: в премиальном доме МАСТЕРС за три месяца цены выросли на 15%.

Таким образом, покупатель, откладывающий сделку, фактически платит дважды: во-первых, за более высокую стадию готовности, во-вторых, за сужение выбора. Как отмечают участники рынка, главная валюта в этом сегменте — возможность выбора. Даже если через полгода цена останется прежней, шанс приобрести именно тот лот, который нужен, заметно снижается. Первыми уходят лучшие этажи, видовые квартиры и наиболее удобные планировки, а уникальные предложения невозможно «дозаказать».

Новые проекты и смещение географии спроса

Ограниченное количество запусков усиливает конкуренцию за качественные лоты. На первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 67 проектов премиум-класса, однако только семь из них начали продажи в 2026 году.

Меняется и география сделок. В январе–июле 2026 года число покупок высокобюджетных новостроек в пределах ЦАО и за его пределами практически сравнялось. Ещё в 2017 году на каждые 100 сделок в центральном округе приходилась лишь одна за его границами, а к 2021 году соотношение составляло уже 100 к 50. Покупатели всё чаще рассматривают локации за пределами исторического центра, ориентируясь на качество среды и параметры конкретного проекта.