Как законно сдать ипотечную квартиру в аренду: что говорит закон

По данным РБК Недвижимость, ипотека ощутимо нагружает семейный бюджет, но это не значит, что купленная квартира должна пустовать. Превратить обязательство в источник дохода вполне реально — достаточно сдать жильё в аренду. Однако статус залогового имущества накладывает целый ряд условий. О том, как действовать в рамках закона и не испортить отношения с банком, — в нашем подробном разборе.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Прямого запрета на сдачу заложенного жилья в законе нет. Более того, статья 29 Федерального закона «Об ипотеке» даёт заёмщику право распоряжаться имуществом и извлекать из него доход. Но в кредитном договоре банк может прописать ограничения: например, потребовать письменное согласие на каждый договор найма или вовсе исключить возможность аренды.

Адвокат Филипп Покровский подчёркивает: ключевой документ — именно ваш кредитный договор. Если в нём ничего не сказано о сдаче внаём, остаётся опираться на общее дозволение закона. Однако эксперты единодушны: безопаснее всего ещё на этапе оформления ипотеки обсудить с кредитором цели использования будущей квартиры. Когда планируется арендный бизнес, все условия (порядок получения одобрения, уведомления банка или отказ от такого согласования) стоит закрепить прямо в договоре с банком — советует Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости.

Как законно сдавать в аренду ипотечную квартиру

Прежде чем искать жильцов, заёмщику нужно пройти несколько обязательных шагов.

• Проверить кредитный договор. Найдите раздел об использовании предмета залога. Если согласие банка требуется — получите его до подписания договора аренды. Обычно достаточно направить заявление с данными потенциальных арендаторов и проектом соглашения.
• Соблюсти временные рамки. Срок, на который вы передаёте квартиру, не должен превышать оставшийся срок ипотеки. Это вытекает из статьи 40 закона «Об ипотеке»: арендатор может пользоваться помещением лишь в пределах действия главного обременения.
• Помнить про регистрацию. Любой договор аренды, заключённый больше чем на 11 месяцев, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Заявление нужно подать не позднее одного месяца со дня подписания договора. Краткосрочные соглашения (до 11 месяцев включительно) регистрировать не обязательно.
• Проконтролировать назначение. Арендатор вправе использовать квартиру исключительно для проживания — никаких мини-офисов, складов или криптоферм. Это прямое требование закона, напоминает юрист Ксения Языкова.

Что обязательно указать в договоре аренды

Когда квартира обременена залогом, типового шаблона недостаточно. Помимо стандартных пунктов — полных данных сторон, точного адреса, характеристик жилья, размера и порядка внесения арендной платы, распределения коммунальных платежей, описи имущества и условий расторжения — в текст необходимо включить специальный блок об ипотеке.

Как поясняет Дмитрий Богданов, договор аренды должен прямо констатировать, что недвижимость находится в залоге у банка. Приводят следующие сведения:

• полное наименование кредитной организации;
• номер и дату договора об ипотеке (или кредитного договора, содержащего условие об ипотеке);
• номер и дату регистрационной записи об ипотеке;
• срок, на который установлен залог.

Без этого раздела арендатор может оказаться в неведении относительно правового статуса квартиры, что чревато спорами, а для собственника — претензиями со стороны банка.

Что будет, если о сдаче жилья в аренду не сообщить банку

Игнорирование требований кредитного договора — это нарушение, за которое банк вправе применить санкции. Если согласие было необходимо, а его не получили, кредитная организация может потребовать досрочного возврата всего остатка долга либо начислить штрафные проценты. Конкретные меры указываются в самом договоре — там же, где прописано ограничение на аренду.

Ксения Языкова уточняет: даже если прямого запрета нет, скрывать факт сдачи от банка рискованно. Финансовые организации периодически проверяют состояние залогового имущества, и незарегистрированные жильцы могут стать поводом для обвинения в нецелевом использовании недвижимости.