Ипотека в ПФО: новостройки не восстановились после реформы семейной программы

По данным РБК Недвижимость, ипотечный рынок Приволжского федерального округа демонстрирует противоречивую картину: выдачи в целом выросли, однако первичный сегмент так и не сумел восстановиться после февральской реформы семейной программы. Покупательская активность всё заметнее перетекает на вторичный рынок, а застройщики продолжают наращивать предложение, рискуя столкнуться с избытком нераспроданных метров.

Динамика выдач: рост есть, но не для новостроек

В прошлом году по мере смягчения денежно-кредитной политики объёмы ипотечного кредитования в ПФО уверенно увеличивались и достигли пика в декабре. Затем последовало ожидаемое охлаждение в январе–феврале 2026 года, после чего выдачи вновь пошли вверх. Майский спад, по оценкам аналитиков, носит скорее сезонный характер и не ломает общий восстановительный тренд.

Иначе обстоят дела с кредитами на квартиры в новостройках. Ажиотаж конца 2025 — января 2026 года, вызванный скорым пересмотром условий семейной ипотеки, сменился резким падением. С февраля по май 2026 года количество сделок осталось на уровне аналогичного периода годичной давности, а майские показатели не превысили февральские. Фактически первичный рынок замер на низкой базе, не отыграв прошлогодних потерь.

Причины пробуксовки первичного рынка

Главный удар нанесло переформатирование семейной ипотеки в феврале 2026 года. Программа длительное время была драйвером продаж строящегося жилья, и после сжатия её возможностей спрос сместился. Показательно, что распроданность объектов на этапе строительства сейчас находится на исторически минимальных уровнях. При этом девелоперы ПФО пока не снижают темпы новых запусков — такая стратегия в условиях слабого спроса может обернуться затоваренностью.

Дополнительным ограничителем выступают высокие цены в традиционных центрах притяжения. Республика Татарстан и Нижегородская область входят в пятёрку российских регионов по стоимости недвижимости, поэтому ни Казань, ни Нижний Новгород не попали в тройку лидеров по продажам первичного жилья в ипотеку.

География спроса и портрет покупателя

Спрос на жильё в Приволжье сильно децентрализован. Если в соседних федеральных округах на две-три столицы может приходиться более половины всех ипотечных сделок с новостройками, то в ПФО на Уфу, Пермь и Ижевск — только 31,6% (14,5%, 9,7% и 7,4% соответственно). Среди городов, не являющихся административными центрами, выделяются Набережные Челны (4,2%), Новочебоксарск (2,1%) и Тольятти (1,4%).

Вторичный рынок также рассредоточен. На тройку лидеров — Уфу (6,5%), Казань (6,2%) и Самару (5,9%) — приходится лишь 18,6%. Из нестоличных городов чаще других готовые квартиры приобретают в Тольятти (3,4%), Набережных Челнах (3,0%) и Стерлитамаке (1,9%). Средний год постройки вторичного жилья, купленного в ипотеку в 2025–2026 годах в ПФО, — 1989-й, что чуть старше общероссийского показателя (1990-й). Это подтверждает: фонд здесь обновляется медленнее, чем в среднем по стране.

О высокой ценовой чувствительности покупателей говорят два показателя. Доход граждан, выбирающих квартиру в новостройке, в среднем на 27% выше, чем у клиентов вторичного рынка. При этом средний ипотечный чек на готовое жильё по округу в 2025–2026 годах составил лишь 41% от чека на строящуюся квартиру. Многие заёмщики сознательно уходят на «вторичку» за меньшим бюджетом, нередко — за пределами региональных столиц, что подогревает там цены на готовые объекты.